임대차계약에서 임차인은 차임지급의무를 부담하고 임대인은 목적물을 계약 목적대로 사용하도록 유지해야 할 의무를 부담합니다. 특히 목적물을 인도하고, 수선해 주며, 방해물을 제거할 의무를 부담하기도 합니다. 특히 수선의무와 관련하여 분쟁사항이 많이 있는데 오늘은 임대인의 수선의무에 대한 포스팅을 이어가고자 합니다.
1. 임대인의 수선의무의 규정과 구체적 내용은?
(1) 우리 민법 제623조에서는 임대인은 계약존속 중에 임차인이 목적물을 사용 수익하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 부담한다고 하고 있으면 여기에서 바로 수선의무라는 임대인의 의무가 생기게 됩니다. 그렇다면 판례에서 말하는 임대인의 수선의무를 무엇을 뜻할까요?
(2) 임차인이 사용해야 하는 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 아니하지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신의 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신의 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지입니다.(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다 96984 판결)
(3) 판례의 내용에 의하면 간단한 문고리 수선이나, 전구의 교체 등 사소한 수선은 임차인이 직접 할 수 있으나, 목적물의 구조물에 수선이 필요한 경우 구조물에 의한 누수, 보일러 고장, 전기시설의 구조적 고장 등 수선하지 아니하면 목적물을 제대로 사용하지 못하는 정도의 것이면 이는 임대인의 수선이 필요로 한다고 할 것입니다. 또한 판례에서는 이러한 구조적 하자가 임대인의 책임이 없다고 하더라도 임차인에게 수선을 해 줄 의무를 부담한다고 하고 있습니다.
(4) 그렇다면 임대인은 임차인의 사용 목적에 맞게 수선을 해 줄 의무도 부담한다고 할 수 있을까요? 내가 임대차가 특수한 영업상황에 맞게 임대인은 수선을 해주어야 할까요? 그렇지 않습니다. 판례도 임대차계약에서 특별히 임대차의 목적을 단란주점을 영업용으로 정한 것이 아니었을 뿐 아니라, 임대인으로서는 그 목적물이 통상의 사용수익에 필요한 상태를 유지하면 족하고, 임차인의 특별한 용도인 단란주점영업을 위한 사용수익에 적힌 구조나 성상 기타 상태를 유지하게 할 의무까지 있다고 할 수 없다고 하였습니다.(대법원 1996.11.26 선고 96다 28172 판결)
2. 임대인의 수선의무 불이행에 대한 임차인의 대응
(1) 예를 들어 목적물의 누수가 있어 임차인이 제대로 영업을 하지 못하고 있는 경우 임차인은 과연 어떻게 대응할 수 있을까요? 임차인은 누수 문제로 인하여 월세의 지급을 거부하고 있고 임대인은 이를 이유로 계약의 해지를 주장하고 있다면 어떻게 해결될까요? 우선 무조건 임차인의 차임 전부 거절은 쉽지 않습니다. 이와 관련하여 판례의 기준을 설명해 보도록 하겠습니다.
(2) 임대차계약에서 임대인의 목적물을 사용 수익 하게 할 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있다고 할 수 있습니다. 따라서 임대인이 목적물을 사용, 수익 하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용 수익이 부분적으로 지장이 있는 상태라면 그 지장의 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없습니다.( 대법원 1997. 4. 25 선고 96다 44778 판결)
(3) 차임 지급과 관련하여 임대인과 협의에 의하여 감액을 주장할 수는 있지만 무조건 월세 전부의 지급 거부는 자칫 잘못하면 차임제체가 되고 이는 임차인의 채무불이행이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 임대목적물에 관한 모든 책임을 임차인이 부담한다는 약정이 있는 경우
(1) 흔히 임대차계약을 체결하다 보면 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인이 부담한다는 특약을 작성할 때가 있습니다. 이러한 특약을 근거로 하여 임대인은 자신의 수선의무의 면책을 주장하거나, 임차인의 책임이 있다고 하여 오히려 손해배상이나 계약의 해지를 주장하기도 합니다. 그렇다면 이 특약은 무효일까요? 아니면 유효할까요? 이에 대하여도 판례의 기준이 있습니다.
(2) 판례에서는 위와 같이 특약으로 임대인의 수선의무를 면제하거나, 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 이렇게 임대인의 수선의무를 면하고, 임차인의 부담으로 할 수 있는 부분은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다고 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 해당하지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석해야 한다고 판결(대법원 1994. 12. 9 선고 94다 34692, 34708판결)하고 있습니다.
(3) 즉 대규모의 수선의무를 면제하는 특약을 임차인과 했다고 하더라도 이는 유효한 특약이 될 수 없고 여전히 임대인은 임차인에게 차임에 대응한 수선의무를 부담하다고 할 수 있습니다.
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