불법건축물 불법증축물 상가임대차 임차인이 설치한 경우 책임소재는?

상가임대차계약을 체결한 후 영업을 하면서 임차인은 의도하든 의도하지 않든 영업을 위하여 불법건축물을 설치하는 경우가 있습니다. 이로 인하여 행정기관에서 철거명령 및 시정명령이 떨어지거나 최종적으로 이행강제금이 부과되기도 합니다. 이러한 제재가 임대인에게까지 부과되기도 하는데 이러한 불법건축물 책임소재는 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다.

임대인이나 임차인의 책임소재

1. 상가임차인이 불법건축물을 설치한 경우 책임내용 및 책임소재

(1) 상가임대차 계약을 체결한 상가임차인들은 자신의 영업활동을 위해 불법설치물을 설치하거나 실내 및 실외에 불법증축물을 설치하는 경우가 종종 있습니다. 이를 이유로 행정기관은 설치 및 증축물을 철거할 것을 권고하는 계고처분을 한 이후에 일정한 시간이 지난 후 철거하지 않으면 철거하라는 철거명령을 내립니다. 철거명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하고 그럼에도 계속 행정기관의 명령을 이행하지 않으면 행정기관이 대신 집행을 하는 대집행이라는 절차를 거치게 됩니다.

 

(2) 그렇다면 이러한 행정처분의 대상은 누구일까요? 원칙적으로는 임차인이 이행하는 것이 원칙이라고 할 수 있습니다. 위법행위를 했고 그러한 결과물을 만들어 낸 주체가 당연히 결과의 제거의무도 이행하는 것이 합당할 것입니다. 하지만 행정기관은 임차인이 누구인지, 진짜로 누가 이러한 행위를 했는지 명확히 알기 어렵기 때문에 등기부상 건물의 소유자인 임대인에게 다양한 행정조치를 내리는 경우가 많습니다.

 

(3) 임대인은 자신이 하지도 않은 행위 때문에 다양한 행정조치를 받는 것이 억울해서 행정심판 및 행정소송을 제기하기도 합니다. 임차인은 임대인이 그러한 설치물과 증축물에 대해서 동의를 해 주었다고 하면서 임대인이 책임을 져야 한다고 주장하는 경우도 있습니다. 과연 임대인이 책임을 져야 할까요, 아니면 임차인이 책임을 부담해야 할까요?

 

2. 판례로 본 임대인에게 부과한 철거명령과 과태료 처분의 정당성

(1) 최종적인 책임은 임차인이 부담하는 것이 맞습니다. 하지만 문제는 행정기관이 임대인에게 철거명령 및 이행강제금을 부과하는 것이 정당한지가 쟁점이 된다고 할 수 있습니다. 이와 관련하여 대법원 판례가 있어 소개하고자 합니다. 

 

(2) 대법원은 "건축물의 소유자인 임대인이 위반행위자가 아니더라도 해당 소유자 등에게 시정명령을 비롯한 다양한 행정조치를 부과할 수 있다고 판시하고 있습니다. 즉 무단으로 증축된 건물의 소유자는 자신의 과실 유무에 관계없이 해당 건축물의 위법상태를 시정할 공법상 책임을 부담하고 이행강제금의 제재를 부담할 수 있다(대법원 2012.3.29 선고 2011두 27919 판결)"라고 판시하고 있습니다.

 

(3) 즉 소유자가 직접 무단으로 설치하거나 증축하지 않았다고 하더라도 행정기관이 건물소유자에게 다양한 제재를 한다고 하더라도 그 제재는 위법하지 않다는 내용입니다.  상가임대차 계약 시 ' 임차인은 임차인의 불법건축에 따른 이행강제금, 민형사상 책임 등 모든 지위를 승계한다'라는 내용의 특약사항이 있더라도 소유자는 행정기관에게 자신에 이러한 제재를 할 수 없다고 주장할 수 없습니다.

 

3. 임대인의 대응방법

(1) 우선 임대차계약 시 불법건축물과 불법증축물로 인한 행정기관의 제재 및 민형사상의 책임은 임차인이 전적으로 부담한다라는 특약을 미리 작성하는 것이 중요합니다. 만약 임차인이 불법건축물 설치하고 이로 인하여 제재를 받게 된다면 이 특약을 근거로 계약의 해지를 주장할 수 있으며 향후 구상권의 근거도 되기도 합니다. 

(2) 최선의 방법은 임차인을 설득하고 타협하여 행정기관의 행정조치를 바로 이행하도록 하는 것이 중요하며, 만약 임차인이 이를 계속 거부하는 경우에는 임대인이 대신 철거를 진행하거나 이행강제금을 직접 납부하고 추후 임차인에게 구상하거나 보증금에서 공제하는 방법도 선택할 수 있습니다. 물론 철거를 대신 진행하는 경우에는 임차인의 영업을 심히 방해하지 않고, 또한 영업공간을 무단히 침탈하지 않으면서 집행하는 것이 필요하다고 할 수 있습니다.