전매제한 전매금지된 분양권 전매의 사법적 효력은?

부동산 호황기에 다양한 규제들이 적용되기도 합니다. 다양한 규제 중 하나가 분양권 전매제한이 있습니다. 이러한 전매제한에도 불구하고 전매제한 기간에 분양권전매가 많이 이루어지는 것도 현실입니다. 그렇다면 전매가 제한된 분양권을 거래하게 되면 그 법적 효력이 어떻게 되는지에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

분양권 불법전매의 사법적 효력

 

1. 현재까지 대법원 판례의 입장

(1) 현재까지 대법원 판례에 의하면 전매제한기간 내 분양권 전매행위의 사법적 효력 즉 계약의 효력은 유효하다고 보고 있습니다. 대법원 95다 47343 판결, 대법원 2010다 2010다 102991 판결, 대법원 2014다 232906 판결 등 다수의 대법원의 판결은 유효하다고 하고 있습니다. 즉 분양권 매수자가 사후에 아파트의 등기를 이전받을 수 있는 권리가 존재하게 됩니다.

 

(2) 대법원은 일관되게 전매제한 기간 내의 분양권 전매행위를 금지하는 규정 자체가 첫째, 전매제한기간 내의 전매행위를 일체 불허는 것이 아니라 일정한 경우에 전매를 허용하고 있으며, 둘째 사업주체가 사후에 불법전매 행위에 대해 취소, 무효조치를 할 수 있고 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 보고 있는 점을 근거로 하고 있습니다. 

 

(3) 비록 주택법상 분양권 전매를 금지하고 있다고 하더라도 사법상 효과까지 부정하는 것은 아니라고 하고 있습니다. 주택법상 불법전매에 대해서 형사상 처벌까지 규정하고 있다고 하더라도 사법상 효과를 부정하는 강행법규가 아닌 단속규정으로 파악하고 있습니다. 

 

2. 최근 하급심 판례의 경향

(1) 최근 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결에서는 대법원판결과 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결) 주택법상 전매제한 규정을 위반하 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효가 되고, 따라서 수분양권 매수인은 수분양권 매도인에게 분양계약자 명의변경절차를 구할수 없다고 판결하였습니다.

 

(2) 하지만 비슷한 서울지방법원 2018가합 505102 사건에서는 기존 대법원 판례와 같이 전매제한 규정을 단속규정으로 보아 전매제한기간 내의 분양권전매행위를 유효하다고 판결하였습니다. 아직 까지는 하급심판례에서는 다양한 판결들이 나오고 있으며 향후 대법원 판례가 정리되어 나오기까지 혼란은 지속될 가능성은 있습니다.

 

3. 향후 판례 변경에 대한 가능성

(1) 법조계에서도 견해가 나누고 있습니다. 특히 판례변경에 대한 의견들이 있습니다. 그 근거로 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다 229393 판결은 택지개발촉진법상 전매금지규정에 대해 단속규정이 아니고 강행법규로 보아 이를 위반한 전매행위의 사법상 효력을 무효라고 하였습니다. 

 

(2) 대법원의 무효라고 보는 근거로 택지를 용도대로 사용하려는 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 전매차익의 취득을 목적으로 하는 택지공급신청을 억제할 필요가 있고, 이에 따라 택지의 전매행위에 시행자가 직접 관여하여 전매가 허용되는 요건을 충복하는지를 직접확인, 검토한 다음 동의를 하게 함으로써 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력을 발생하는 것을 금지하는 데 있다고 하였습니다. 

 

(3) 또한 일부견해에서는 분양가 상한제의 전매제한은 무효일 수 있으며, 투기제한지역은 전매제한은 강행법규가 아닌 단속규정으로서 유효일 수 있다는 견해가 있습니다. 하지만 최종적인 결론은 대법원이 이에 대한 논란을 정리하는 판결을 낼 필요가 있습니다.