오피스텔, 상가, 사무실, 아파트 등 임대차 계약을 체결하려고 부동산등기부등본을 살펴보았는데 소유자가 ' ○○부동산신탁'으로 되어 있는 경우가 있습니다. 법을 모르는 일반인들은 공인중개사 말을 믿고 보통은 계약을 아무 고려 없이 체결하는 경우가 많은데 무엇을 조심해야 할까요?
1. 부동산 신탁과 임대차계약
(1) 흔히 부동산 신탁이라고 하면 관리신탁 / 담보신탁 / 처분신탁 / 분양형 개발신탁 등이 있습니다. 하지만 대부분 문제가 되고 있는 경우는 담보신탁이며 이와 관련하여 논의하도록 하겠습니다. 아파트, 오피스, 상가, 공장 등을 신축 분양하는 부동산 개발 사업은 신탁이라는 제도를 많이 활용하는 부동산을 신탁하는 사람을 위탁자, 신탁받는 사람을 수탁자라고 합니다. 부동산 개발을 시행하는 회사가 위탁자가 되고 ○○부동산신탁, ○○자산신탁 등으로 이름 붙여진 부동산 신탁회사를 수탁자라고 할 수 있습니다.
(2) 일반적으로 담보신탁은 주거용, 상업용 건물을 불문하고 기존의 근저당권을 대체하는 수단으로 널리 활용하고 있습니다. 대규모의 자본이 필요로 하는 경우나 시행사의 채권자에 의한 권리행사인 압류, 가압류, 가처분 등의 회피를 위해 신축건물에 대하여 소유권을 수탁자에게 넘기는 경우가 있습니다.
(3) 문제는 이렇게 신탁된 부동산 임대차 계약은 누구와 체결해야 하는지가 문제 될 수 있습니다. 소유권이 수탁자로 넘겨졌기 때문에 수탁자와 해야 할 것 같기도 하고, 사실상 소유자가 위탁자이므로 위탁자와 계약을 체결해도 될 것 같습니다. 원칙적으로는 수탁자인 신탁회사와 체결해야 하지만 신탁원부에서는 보증금반환의무를 부담하지 않기 위해서 위탁자에게 계약체결권한을 인정하는 경우도 많이 있습니다. 이렇게 위탁자인 시행사가 임대차계약을 체결하는 경우 판례는 위탁자의 체결권한을 인정하면서 임차인이 주민등록과 확정일자를 받으면 대항력도 역시 인정하고 있습니다.
2. 부동산 신탁된 부동산에 임대차계약 시 주의할 점
(1) 위탁자와 임대차계약을 체결하더라도 판례는 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법을 동일하게 적용해 주고 있습니다. 즉 위탁자와 임대차 계약을 체결하더라도 임차인에게 임대차보호법상의 대항력을 인정합니다. 이러한 대항력을 인정하기 위해서는 수탁자인 신탁회사의 사전, 사후 승낙이 필요하다고 할 수 있습니다.
(2) 이렇게 신탁회사의 사전승낙이나 사후승낙을 반드시 받아 두어야 합니다. 특히 서면으로 신탁회사의 동의서를 받아 두어 보관할 필요가 있으며, 이를 중개한 공인중개사를 통해 신탁등기와 임대차계약체결권한 부분에 대한 자세한 설명을 부탁해야 합니다. 이러한 자세한 내용을 모르거나 수탁자가 이런저런 핑계로 동의서를 제출하지 않는다면 부동산 신탁에 대한 임대차계약은 가급적 피하는 것이 좋습니다.
(3) 둘째로 수탁자가 요구하는 확약서를 잘 검토해야 합니다. 수탁자(○○신탁회사)는 자신이 직접적인 임대인도 아니고 보증금을 받은 것도 아니므로 임대차관계에 대한 아무런 책임을 지지 않는다는 확약서를 요구하는 경우가 가끔 있습니다. 이런 확약서 내용이 너무 지나친 요구 내용을 담고 있다면 이런 임대차계약 역시 피하는 것이 좋습니다.
(4) 원칙적으로 위에서 잠깐 언급한 것처럼 계약당사자도 계약금 계좌도 수탁자가 바람직 하지만, 동의서가 확실히 있다면 위탁자와 계약을 체결하는 것도 가능하다고 할 수 있습니다.
3. 최근 판례의 입장
(1) 최근 대법원은 신탁계약에서 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대할 수 있다고 하였습니다. 그러한 신탁계약 내용이 신탁원부에 기재되어 있었으며, 우선수익자가 수탁자에게 위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되 수탁자는 보증금 반환에 책임 없다는 취지의 동의서를 작성하여 교부한 사안에서 위와 같은 내용이 신탁원부에 기재되어 있었으므로 임차인에게 대항할 수 있다는 판결을 선고하였습니다.(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다 300095, 2019다 300101 판결)
(2) 대법원은 담보신탁 이후에 위탁자로부터 신탁부동산을 임차한 임차인은 계약당사자인 위탁자를 상대로 보증금 반환을 구할 수는 있으나, 동의서 및 신탁원부에 있는 내용에 동의한 이상 수탁자 및 수탁자로부터 공매를 통해 소유권을 취득한 제3자에게 보증금을 반환을 구할 수는 없다고 판단한 것입니다. 즉 임대차보호법상의 임차인의 대항력이 수탁자에게는 없다고 할 수 있습니다. 결론적으로 보증금은 위탁자로부터만 반환이 가능하다고 대법원은 판단하고 있습니다.
(3) 따라서 신탁부동산에 관하여 임대차계약을 체결하는 경우 신탁원부를 꼼꼼히 체결하고 설령 수탁자의 사전승낙이 있다고 하더라도 보증금을 위탁자에게 지급한 이상 수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 없음에 주의를 기울여야 합니다.
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