전세사기 깡통전세계약을 피하기 위해 체크해야 하는 것은?

전세계약은 일반적으로 목돈의 마련이 어려운 사회초년생이나 젊은 청년들이 많이 활용하는 제도입니다. 하지만 아무리 공인중개사의 도움을 받는다고 하여도 계약당사자 임차인 역시 기본적으로 꼼꼼하게 체크해야 하는 사항을 알고 있어야 합니다. 오늘은 이와 관련한 내용을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

임대차게약시 체크해야 하는 내용은?

 

1. 공동주택? 단독주택? 신탁?

<1> 우선 자신이 전세로 들어가는 건물의 건축물의 용도를 알아야 합니다. 즉 단독주택인지, 아니면 공동주택인지를 확인하도록 합니다. 흔히 말하는 원룸이나 상가주택의 투룸, 쓰리룸은 각 개별 호실로 나누어 있더라도 이는 단독주택이며, 내가 계약하기 전에 이전 호실에 많은 전세금이나 보증금이 있다면 경매절차에 내 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하기 쉽습니다. 이를 원룸이나 상가주택은 다가구주택이라고 합니다.

 

<2> 이에 반해 공동주택은 각 호실마다 등기가 별도로 생성되어서 각 호실마다 권리관계 즉 저당이나 압류를 확인할 수 있습니다. 그래서 등기를 통해 손쉽게 권리관계를 파악할 수 있어 원룸이나 상가주택의 다가구주택과 같이 별도로 확인해야 하는 사항은 없다고 할 수 있습니다.

 

<3> 오피스텔의 경우나 생활형 숙박시설은 기본적으로 주거가 아닙니다. 이는 복잡한 권리관계가 발생할 수 있는 여지가 있으며 만약 전세보증이 가능하지 않는다면 피하는 것을 추천합니다. 또한 임대인이 신탁회사인 경우 경매절차나 기타 절차에서 전세금이나 보증금이 보호받지 못하는 경우가 많아서 이 역시 특별한 사정이 없는 한 피하는 것을 추천드립니다.

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2. 등기부등본확인 필수?

<1> 깡통전세란 시세에 피해 전세금액수가 높아 전세기간 만료 시 전세금을 돌려주지 못하는 전세를 말합니다. 따라서 우선 매매시세와 전세금을 확인하는 것이 필수입니다. 최근에는 다양한 어플이나 앱이 있어 손쉽게 확인할 수 있습니다. 실거래가격은 '국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버부동산, 직방, 다방, 아실, 호갱노노 등 다양한 경로를 통해 시세와 실거래가를 확인하도록 합니다.

 

<2> 등기부등본을 통해 주택담보대출이나 대출금을 확인합니다. 일반적으로 근저당을 설정하는 경우 실제 대출액의 120~130% 정도를 채권최고액으로 설정하기 때문에 이를 알고 기본 대출액을 확인합니다. 이 대출액이 전세금의 60~70%를 넘어간다면 위험할 여지가 있습니다.

 

<3> 실무에서는 아파트는 대출이 없는 상태를 선호하고 이를 확인하기 위해 잔금 입금 전에 등기부등본을 다시 한번 확인하도록 합니다. 특히 잔금을 입금 시 되도록이면 오후에 입금하도록 해야 합니다. 만약 잔금입금일과 기타 저당권설정이 같아진다면 저당권이 앞설 수 있는 상황이 발생하기도 하기 때문입니다.

 

3. 기타 선순위가 있는지 확인해야 하는 사항들?

<1> 개별등기가 없는 다가구주택에서 별도로 확인해야 하는 사항들이 있습니다. 우선 내 앞에 선순위 전세나 보증금이 얼마인지도 확인해야 합니다. 왜냐하면 경매에서 나보다 선순위로 배당이 이루어지기 때문입니다. 결국 다가구주택에서는 대출금+선순위보증금+체납세액이 시세의 60~70%가 넘지 않아야 조금은 안전하다고 할 수 있습니다.(집주인의 동의를 통해 관할 주민센터에서 확정일자 부여현황을 발급받아 선순위 임차인을 확인하도록 합니다.)

 

<2> 별도로 집주인에게 밀린 세금이 있는지도 확인하도록 합니다. 위에서 설명한 것처럼 국세와 지방세 중 전세금이나 보증금보다 경매에서 우선 배당되는 당해세가 있기 때문입니다. 이 역시 최근 보증금이 1천만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 임차개시일까지 임대인의 동의 없이 전국 세무서 어디에서든 국세 미납내역을 확인할 수 있고 동의가 있는 경우 주민센터나 집주인에게 납세증명서를 요구하도록 합니다.

 

<3> 계약이 이루어진 경우 바로 주민센터에 달려가서 확정일자와 함께 전월세 신고를 하도록 합니다. 그래야 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제력을 받기 위한 요건을 갖추게 됩니다. 또한 이사당일에 꼭 전입신고를 해야만 합니다. 실제로 임차주택에 살고, 전입신고가 있어야지 대항력과 우선변제적 효력을 갖게 됩니다.