임대차계약 종료시 법률관계? 임대인 보증금반환의무 / 임차인 목적물인도의무

주택이나 상가임대차 계약 종료 시 어떠한 법률관계가 남아 있을까요? 임대인과 임차인은 어떤 권리의무가 있으며, 임대인 임차인의 권리의무관계는 어떻게 연결될까요? 오늘은 임대차계약이 종료되는 원인과 함께 종료 시 발생하는 임대인 임차인의 권리의무관계를 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

임차인이 보증금을 반환받는 이유

1. 임대차계약의 종료 원인은?

<1> 임대차계약이 종료되는 원인 중 가장 많은 수를 차지하는 것은 존속기간의 만료일 것입니다. 즉 임대차 기간이 만료되면 묵시적 갱신이나, 갱신요구에 의한 갱신이 되지 않는 이상 임대차계약은 종료되는 것이 원칙입니다. 하지만 주택/상가임대차보호법에서는 다양하게 갱신이 되는 경우를 규정하고 있습니다.

민법 제635조 / 636조 /637조

<2> 해지의 통고 : 기간의 약정이 없는 경우 양 당사자의 해지 통고(민법 제635조), 약정에 의해 존재하는 해지권을 행사하는 경우(민법 제636조), 계약당사자가 파산한 경우(제637조) 해지권을 행사하여 종료시킬 수 있습니다.

 

<3> 계약의 당사자 중 일부가 다음과 같은 사유가 발생하면 임대인이나 임차인이 즉시 해지를 할 수 있는 경우가 있습니다.

• 목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 그 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(임차인, 제627조)
• 임차인 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대한 경우(임대인, 제629조)
• 차임의 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우(임대인, 제640조, 제646조)

<4> 임대인은 임대차 목적물을 임차인으로 하여금 사용수익하게 할 의무가 있는데 이 의무가 이행불능이 된 경우 임차인의 해지의 의사표시 여부와 관계없이 임대차계약은 장래를 항하여 종료합니다. 대표적인 예가 임대차계약 이후 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 이전하고, 이전받은 소유권자(새로운 임대인)가 임차인에게 목적물의 인도를 요구하는 경우 이때 임차인의 의사표시 없이 임대차계약은 종료되었다고 할 수 있습니다.

 

2. 종료 시 법률관계( 목적물반환의무/보증금반환의무)

<1> 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 여기에서 임대차보증금은 임대차계약 시 임차인에게 수령한 보증금 전액을 의미하지 않습니다. 임차인이 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 발생한 채무액수를 공제한 나머지 금액을 의미합니다. 예를 들어 보증금액에서 수선비, 미지급된 관리비 등은 공제되어야 합니다.

 

<2> 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주어야 한다면 임차인은 임대인에게 임차한 목적물을 반환하여야 합니다. 그런데 목적물 반환의무와 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 즉 어느 채무가 먼저 이행되어야 하는 것은 아니고 상대방의 채무가 이행하지 않으면 나도 그 의무를 이행하지 않아도 채무불이행이 되지 않는 관계라고 할 수 있습니다.

 

<3> 임차인의 임차보증금반환청구권이 제3자에게 양도되거나 전부 된 경우에도 채권의 동일성을 그대로 유지되는 것이므로, 임대인은 보증금반환청구권을 양수받은 제3자에게 여전히 동시이행을 주장하여, 목적물의 인도를 받을 때 보증금을 반환하겠다는 주장을 할 수 있습니다.

 

<4> 유익비상환청구권 : 임차인이 임대차기간 중에 자기 비용으로 임차물을 개량하여 그 효용가치를 높임으로써 가액을 증대시켰고, 그 증가된 가액이 임대차 종료 시에도 남아 있는 경우에 임대인은 임차인에게 이를 반환하여야 합니다.

 

<5> 부속물매수청구권 : 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 역시 임대인으로부터 매수한 부속물도 마찬가지라고 할 수 있습니다.

 

<6> 지상물매수청구권 : 민법 제643조가 정하는 건물 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는 토지임대차계약이 종료하고 지상건물이 현존하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 지상건물의 매수를 청구할 수 있습니다. 이 경우에 특약으로 임차인의 지상물매수청구권을 부정하는 특약을 맺어도 강행법규에 위반하여 무효라고 할 수 있습니다.

 

<7> 손해배상의무 : 임대인의 방해행위, 즉 임차인의 귀책사유로 인하여 임차인의 목적물에 대한 사용, 수익이 사회통념상 불가능하게 되고 임대차계약이 종료된다면 임차인은 보증금반환청구와 함께 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻었을 이익, 휴업손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차 기간만료 시까지 계속해서 그 목적물을 사용, 수익 할 수 없으므로 인한 일실수입 손해는 휴업손해와 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수는 없습니다.