제3종 일반주거지역 건축할 수 있는 건축물? 건폐율과 용적률은?

제3종 일반주거지역은 용도지역 중 층수제한이 없는 건축물이 가능한 지역입니다. 건축 경기가 호황이던 시절에 스마트팩토리나 지식산업센터, 오피스텔이 가능한 지역으로 많은 인기가 있는 지역이라고 할 수 있습니다. 오늘은 이러한 제3층 일반주거지역에서 개발이 가능한 내용과 건폐율, 용적률에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

일반주거지역의 건폐율 용적률

1. 제3종 일반주거지역이란?

<1> 제3종 일반주거지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거한 용도지역의 주거지역 중 일반주거지역의 하나로서, 중층 이상 고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 국토교통부장관, 시·도시자 또는 대도시 시장이 지정하는 지역을 말합니다.

 

<2> 서두에서 설명한 것처럼 제3종 일반주거지역은 중고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이라고 할 수 있습니다. 구체적으로 설명드리면 중,고층 주택지로서 정비가 완료된 지역 또는 정비가 필요한 지역입니다. 또한 중, 고층 주택을 입지시켜 인근의 주거 및 근린생활시설 등이 조화될 필요가 있다고 인정된 지역이기도 합니다.

 

<3> 즉 중,고층 주택이 들어서게 됨으로서 필요한 다양한 규제가 따르는 지역으로서 간선도로(주간선도로와 보조간선도로)설치 등 교통환경이 양호하여 역세권내에 포함된 지역으로 많은 인구이동을 예상하고 조성된 지역이기도 합니다.

 

2. 제3종 일반주거지역 건폐율과 용적률은?

<1> 제3종 일반주거지역 및 주거지역의 건폐율과 용적률은 다음과 같습니다.

용도지역	건폐율(%)	용적률(%)
제1종 전용주거지역	50 이하	100 이하
제2종 전용주거지역		100~150 이하
제1종 일반주거지역	60 이하	100~200 이하
제2종 일반주거지역		100~250 이하
제3종 일반주거지역	50 이하	100~300 이하

위 내용은 국토계획법상 최대한도를 설정한 내용이어서 해당지역의 구체적인 건폐율이나 용적률 내용은 지자체 조례를 확인해야 합니다.

 

<2> 제3종 일반주거지역이 1종이나 2종 건폐율보다 하한이나, 용적률은 상대적으로 높다고 할 수 있습니다. 이는 중고층 건축물을 장려하는 내용이라고 볼 수 있습니다. 용적률을 높임으로서 고밀도 건축이 가능하게 함으로 토지의 효율적인 이용을 촉진하고 재건축시 조합원들의 추가적인 부담을 줄이는 효과가 있습니다.

 

<3> 제3종 일반주거지역의 용적률의 특성은 재건축이나 재개발 사업에 있어서 사업성을 향상시키는 장점이 있다고 할 수 있습니다. 따라서 토지의 가치적인 측면에서 제1종이나 2종보다 가치상승 가능성은 더 높다고 할 수 있습니다.

 

3. 제3종 일반주거지역 건축가능한 건축물은?

<1> 제3종 일반 주거지역에서는 다음과 같은 건축물을 건축할 수 있습니다.

• 단독주택
• 공동주택
• 제1종 근린생활시설
• 종교시설
• 교육연구시설 중 유치원, 초등학교, 중하교, 고등학교
• 노유자시설

 

<2> 도시 · 군 계획조례가 정하는 바에 따라 다음과 같은 건축물 역시 건축이 가능합니다.

• 제2종 근린생활시설(단란주정 및 안마시술소 제외)
• 문화 및 집회시설(관람장 제외)
• 소매시장, 상점
• 의료시설(격리병원 제외)
• 교육연구시설(연구소 제외)
• 수련시설(야영장 시설 포함)
• 운동시설
• 업무시설
• 공장 중 일부
• 창고시설
• 위험물저장 및 처리시설 중 일부
• 자동차 관련시설 중 일부
• 동물 및 식물관련시설 중 일부
• 교정 및 국방, 군사시설

<3> 제3종 일반주거지역은 고층이 가능함으로 투자수익성이 높고 주거와 업무, 상업, 문화 등의 기능을 수행하는 장점이 있습니다. 하지만 주거환경이 열악해 질수 있고, 토지구입비용과 건축비용 역시 다른 토지보다 높다는 단점이 있습니다. 이러한 내용을 파악하신 후에 건축물의 용도, 종류, 규모 등에 제한 숙지하신 이후 토지에 대한 접근이 필요합니다.