일반상업지역 특징과 건축가능한 건축물은?

일반상업지역은 상업지역의 분류로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시·군관리계획의 결정 고시된 지역을 의미합니다. 일반상업지역 역시 도시지역과 공업지역 및 주거지역의 관련성을 기초로 하여 생활권계획에 필요한 지역이라고 할 수 있습니다. 오늘은 일반상업지역의 특징과 개발이 가능한 건축물에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

상업지역 건폐율 / 용적률

1. 일반상업지역이란?

<1> 일반상업지역은 상업지역의 한 종류입니다. 그렇다면 상업지역은 무엇일까요? 상업지역은 도시지역 내에서 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역으로 도시의 경제권 및 생활권의 규모와 구조를 감안한 토지이용공간이라 할 수 있습니다. 따라서 도로, 철도와 같은 교통시설의 현황 및 사람과 물자의 유동량도 고려하게 되어 있습니다.

 

<2> 일반상업지역은 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하기 위하여 필요한 지역을 말합니다. 특히 주간선도로의 교차지점으로서 통과교통보다 지역 내 교통기능을 수행하는 지역으로서 도시 ·군기본계획에서 생활권의 중심지로 선정된 지역, 지나친 선적확산을 억제하고 업무와 서비스 기능의 접근성을 유지할 수 있는 최소한의 평탄한 면적이 확보될 수 있는 지역 등을 대상으로 지정하고 있습니다.

 

<3> 다양한 주거지역과 공업지역과 관련성을 기초로 하여 생활권계획상 중심지역에 생활편익시설, 중심업무시설 등과 연계성, 유기성을 고려하여 기반시설 이용의 편리성과 업무수행의 능률성을 확보할 필요성도 고려하여 지정되고 있습니다.

 

2. 일반상업지역 건폐율과 용적률 / 특징

<1> 일반상업지역의 건폐율은 80% 이하이며, 용적률은 200%~1300% 이하로 정해져 있습니다. 하지만 구체적인 적용을 위한 건폐율과 용적률은 각 지방자치단체의 조례를 살펴보아야 한다고 할 수 있습니다.

 

<2> 일반상업지역에서 토지는 근린상가와 같은 상업지역이 가능하며, 아파트 입주민들의 배후수요가 자리 잡고 있어 안정적 수입이 가능하다고 할 수 있습니다. 따라서 다양한 용도의 건축물이 가능하여 투자수익성이 매우 높다고 할 수 있습니다. 

 

하지만 근린상가에 비해 고가의 토지 가격이 될 가능성이 있습니다. 최근 비대면이 높아지면서 생각보다 수익성이 떨어질 위험성을 가지고 있습니다. 또한 주거용 외에 용도가 복합된 건물로 공동주택의 부분의 면적이 연면적의 합계에 90% 미만인 경우에만 건축이 가능하여 주거용도의 비중이 높은 건물은 건축이 제한될 가능성이 있습니다.

 

3. 건축이 가능한 건축물은?

<1> 일반상업지역에서 가능한 건축물로는 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 업무시설, 숙박시설 등 입니다. 법에서는 네거티브 방식으로 규정되어 있어 건축이 불가능한 건축물에 대해서 규정하고 있습니다.

 

<2> 국토계획법에서 규정한 다음의 건축물은 건축할 수 없습니다.

• 건축법 시행령에서 정한 일부 숙박시설 중 일반숙박시설 및 생활숙박시설
• 일부 공장
• 위락시설공원 ·녹지 또는 일부 건축물
• 일부 위험물 저장 및 처리 시설
• 일부 자동차 관련시설 중 폐차장
• 일부 동물 및 식물 관련시설
• 자원순환 관련 시설
• 묘지 관련시설

<3> 도시군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물은 다음과 같습니다.

• 단독주택
• 공동주택
• 수련시설
• 일부공장
• 일부 위험물 저장 및 처리시설
• 자동차 관련 시설
• 일부 동물 및 식물 관련시설
• 일부 교정 및 군사시설국방시설
• 일부 야영장 시설