부동산 경기에 영향을 받는 제도 중 하나가 주택임대사업자라고 할 수 있습니다. 최근 의무등록기간을 4년, 8년에서 10년으로 단일화되면서 많은 혜택을 축소하기도 하였습니다. 최근 부동산 경기가 위축되면서 주택임대사업자에 대한 혜택을 조금씩 늘려가는 움직임을 보이고 있습니다. 오늘은 주택임대사업자에 대한 요건과 혜택에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1. 주택임대사업자 요건은?
(1) 주택임대사업자란 공공주택사업자(LH, SH)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 "민간임대주택에 관한 특별법 제5조"에 따라 등록한 자를 칭합니다. 즉 임대목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다.
(2) 우선 임대사업목적물로서는 공동주택(아파트포함), 주거용 오피스텔이 포함됩니다. 전에는 공동주택에 빌라 다세대 주택 들로만 가능했는데 최근에 아파트도 포함되도록 하였습니다. 오피스텔은 주거용 오피스텔로만 가능하며, 일반 오피스텔은 일반임대사업자에 해당된다고 할 수 있습니다. 방식으로는 부동산을 매매하여 임대를 놓은 매입임대 방식과 자신이 직접 건축을 하여 임대를 놓는 건설임대방식이 있습니다.
(3) 주택의 기준도 있습니다. 면적의 기준이 전용면적 85㎥ 국민주택이어야 하며, 취득가가 수도권기준으로 6억원이하, 비수도권은 3억 원 이하의 주택인 경우 주택임대사업자가 가능하다고 할 수 있습니다.
2. 주택임대사업자의 혜택은?
(1) 취득세부터 알아보면, 신축된 주택을 구입한 경우 취득세의 감면이나 면제가 있습니다. 이 경우 수도권은 6억, 비수도권은 3억 이하여야 합니다. 면적이 작은 60㎥ 미만까지는 취득세가 200만원 초과되는 경우에는 85%까지 경감이 있고, 면적이 85㎥까지는 50% 감면이 있습니다. 이 혜택은 영구적인 것이 아니고, 24.12.31까지 신청하는 경우 적용되고 있으며, 추후 연장할 가능성은 있습니다.
(2) 다음으로 재산세인 지방세입니다. 40㎥미만의 경우에는 면제, 40~60㎥의 경우에는 75%경감, 60~85㎥의 경우에는 50% 경감이 되고 있습니다. 한세대로는 혜택이 주어지지 않습니다. 똑같은 공동주택의 2개 이상의 경우에만 해당사항이 있어야지 해당 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 오피스텔 1개, 아파트 1개로는 해당사항이 없다고 이해하시면 될 것 같습니다. 다가구주택도 주택임대사업자 등록이 가능하면 40㎥ 미만어어야 가능합니다.
(3) 종부세의 경우에는 주택수 합산배제를 해주게 되었습니다. 현재 조정대상지역에 있더라도 주택수 합산배제가 가능합니다. 단, 매입의 경우에는 수도권 6억원, 비수도권은 3억의 가격기준이 있습니다. 건설주택임대사업의 경우 9억 원 2호 이상의 조건을 충족해야 합니다.
(4) 임대소득세의 경우 전용 85㎥미만이면서 공시지가는 수도권 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하인 경우 혜택이 가능하다고 할 수 있습니다.
- 1호 임대 시 75%, 2호 임대 시 50%의 임대소득혜택
- 2022년12월에서 2025년으로 임대소득 혜택을 연장
- 임대소득 과세기준 고가주택을 기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향조정
(5) 양도소득세 경우에도 국민주택규모의 경우인 85㎥미만 공시지가 수도권은 6억원, 비수도권은 3억 이하의 경우에는 본인이 거주하는 주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 전에는 영구적 혜택이었지만, 현재는 한 번만 주는 혜택으로 바뀌었습니다. 또한 조정지역 안에 포함되어 있다고 하더라도 중과규정은 배제하도록 되었습니다. 당연히 양도소득세 일반세율로 부과는 됩니다. 건설임대의 경우 장특공제는 70 %까지 가능하도록 되어 있습니다.
3. 주택임대사업자의 의무내용
(1) 임대료 증액의 한도가 5%로 제한되어 있습니다. 일반적으로 세입자가 바뀌는 경우에는 임대료 상한에 제한이 없으나 주택임대사업자의 경우에는 증액한 이후 1년 이내에는 세입자가 바뀐다고 하더라도 증액할 수 없도록 되어 있습니다.
(2) 주택임대사업자는 임대차계약이 성립하면 임대차 계약 신고를 해야 합니다. 그런데 최근 전월세 신고제도로 인하여 거의 대부분 임대인은 이제 임대차 계약신고를 해야 합니다. 또한 보증금에 대해서 주택임대사업자는 보증보험도 의무로 가입해야 하며, 임대사업자인 것을 등기부등본상에 부기등기를 해야 합니다.
'생활속의 부동산이야기' 카테고리의 다른 글
| 임차인 부속물매수청구권 행사 하기 위해서는? (2) | 2023.09.18 |
|---|---|
| 가족 간 전세계약 주의사항 및 대출진행 여부? (0) | 2023.09.14 |
| 아파트 분양권 전매, 양도소득세, 명의 변경 절차는 어떻게? (0) | 2023.09.10 |
| 관리비 세부 내역 공개 의무화 원룸, 오피스텔 등 9월 부터 시행 (0) | 2023.09.06 |
| 미등기 전세 아파트 계약하는 경우 절차와 주의할 사항은? (2) | 2023.09.05 |
