가족 간 전세계약 주의사항 및 대출진행 여부?

최근 부동산 가격 하락으로 증여세 절세를 위하거나, 가족 간의 현금거래를 위하여 가족 간 전세계약을 활용하고 있습니다. 만약 무상으로 가족 중 한 명에게 부동산을 이용하게 하는 경우에는 역시 과세관청은 증여로 보아 증여세를 부과할 수 있습니다. 가족 간 전세계약을 체결하는 경우 주의할 내용과 대출문제를 알아보도록 하겠습니다. 

가족간 전세계약 유의사항

1. 가족 간 전세계약 활용하는 이유

(1) 가족간 현금거래로 활용하는 크게 방법에는 두 가지가 있는데 첫 번째는 바로 차용증을 작성하고 돈을 빌리는 소비대차계약을 활용하거나, 두 번째는 전세계약을 체결하여 전세금을 활용하는 방법이 있습니다. 최근 세금 탈루에 대해서 세무당국은 보다 많은 자료를 이용하여 엄격하게 검증하고 있기 때문에 현금 거래를 하는 경우보다 많은 주의를 기울여야 합니다.
 
(2) 차용증을 작성하고 돈을 빌리는 경우에는 이자도 지급해야 하며, 1~2억 이상으로 큰 금액을 빌릴 경우 다양한 증거를 마련해야 하는 불편함이 있습니다. 또한 이자를 갚을 수 있는 소득과 상환능력도 어느 정도 갖추고 있어야 하는 전제조건들이 있어야 합니다. 
 
(3) 전세계약을 체결하는 경우 보증금에 대한 일정한 제한이 없습니다. 또한 전세금이나 보증금으로 지급하기 때문에 이자를 지급할 필요도 없으며, 전세금이 어느 정도 시장가격에 맞기만 한다면 큰 금액도 거래가 가능합니다. 또한 일정한 소득과 상환능력도 없어도 되며 전세기간이 지속되는 동안 거래할 수 있는 장점들이 있습니다. 
 

2. 전세계약을 활용하는 유형

(1) 일반적으로 부모가 자녀에게 부동산을 증여하는 경우에는 자녀는 증여세와 취득세를 납부해야 합니다. 증여세의 세율이 높습니다. 또한 세금을 현금으로 내야 하기 때문에 어려움을 겪는데 이때 증여세를 부모가 대신 납부해 주게 되는 경우  증여로 추정하여 증여세를 한 번 더 납부해야 합니다. 이중으로 증여세를 납부해야 합니다. 이럴 경우에는 오히려 부동산을 직접 증여하지 아니하고 부모와 전세계약을 체결하고 전세보증금으로 세금을 납부하는 경우에는 추가적 증여세는 납부하지 않아도 됩니다.
 
(2) 반대로 부모님이 아파트를 당첨되거나, 공실 상태의 부동산을 매매하는 경우 자녀가 전세계약을 맺고 전세보증금으로 분양대금을 지급하거나, 매매대금을 지급하는 경우가 있습니다. 그리고 나중에 그 부동산을 전세보증금까지 승계하는 부담부증여로 명의를 이전하는 형식을 취하면 됩니다. 자녀는 자신이 보증금 부분을 지급하였기 때문에 사실 보증금 부분을 공제하는 부담부증여가 타당하다고 할 수 있습니다.
 

3. 가족 간의 전세계약의 주의 사항 및 대출

(1) 전세계약을 체결하는 경우 여러 가지를 주의해야 할 것 같습니다. 과세당국은 이전의 다음과 같은 이유로 전세가 아니라 일반적인 증여로 본 사례가 있습니다. 무엇보다 실질적인 전세계약의 모습을 갖추어야 합니다. 예를 들어 전세가격이 시세에 맞게 이루어져야 하며, 공인중개사를 이용하여 계약을 체결하는 형식을 취해야 합니다. 또한 전세계약 체결 역시 너무 급하게 체결한 것과 같은 모습을 보이면 안 됩니다.
 
(2) 또한 전세계약 이후 일반적인 거주의 모습을 갖추고 있어야 합니다. 전입신고, 확정일자, 전월세 신고 등을 모두 갖추어야 합니다. 또한 공과금 주소, 택배 등 실제 그곳에서 살고 있음을 증명해야 합니다.
 
(3) 그리고 가끔 가족 간 전세계약 이후 임대인과 임차인이 동거하는 경우가 있는데 이는 전세계약이 아니라는 증거로 활용하는 경우가 많이 있습니다. 세무당국에서는 주소지 조사를 하고 있기 때문에 주민등록상의 주소와 실제 거주지 주소가 동일한지 항상 파악하고 있다고 생각하시면 됩니다.
 
(4) 또한 임차인의 경제적 능력을 어느 정도 고려하고 있습니다. 소득이 전혀 없는 자녀가 부모와의 전세계약으로 전세계약으로 전세보증금을 납입하였다면 부모가 대신 납입한 것으로 추정하고 증여 거래로 판단하고 있습니다. 또한 자녀의 부동산 매매 잔금일과 전세보증금 납입일이 동일하다면 이 또한 증여로 볼 수 있는 증거로 활용될 수 있습니다. 
 
(5) 전세기간이 종료된 후 보증금이 반환되지 않으면 이 또한 증여한 것으로 보고 있습니다. 따라서 계좌를 통해 보증금이 반환되었다는 사실을 남기는 것 역시 중요하다고 할 수 있습니다. 세무당국에서는 보증금 반환여부도 계속 추적하고 있다는 사실을 알아두어야 합니다. 
 
(6) 최근 국토교통부에서는 편법을 통한 증여나 불법 거래 의심 사례들이 늘어나고 있기 때문에 직거래 중에서도 편법 증여, 명의신탁으로 의심되는 사례를 집중적으로 단속하고 있습니다. 특히 직계존비속 간의 전세가 진행되는 경우 전세자금 대출은 거의 불가하다고 할 수 있습니다. 배우자의 직계존속도 역시 대출이 금지되고 있습니다. 다만 형제, 자매 간의 임대차 계약이라면 실질적인 대금 지급내역의 입증이 가능한 경우에는 대출이 가능하다고 할 수 있습니다.