임차인 부속물매수청구권 행사 하기 위해서는?

임대차 관계가 종료되는 경우에 임차인은 원상회복의무를 부담하고 임대인은 보증금반환의무를 부담하게 됩니다. 원상회복과정 중에 임차인은 여러 가지 권리가 발생하는데, 그중 하나가 임대인에게 부속물에 대해 매수해 줄 것을 청구할 수 있습니다. 그렇다면 임차인의 부속물매수청구권이란 무엇인가에 대해 포스팅하도록 하겠습니다. 

계약 종료 후 임차인의 권리

1. 부속물 매수청구권이란?

(1) 민법 제646조 규정에 따르면 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임차인은 임대차 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 임차인이 투자한 자본을 임대차 종료시에 회수하는 권리라고 할 수 있습니다. 

 

(2) 그렇다면 임대차에 기반하여 전대차가 이루어진 경우 전차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 있을까요? 전차인도 역시 일정한 요건을 갖추면 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 임차건물을 적법하게 전대하여 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 역시 임대인으로부터 매수하였거나, 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 매수를 청구할 수 있습니다. 

 

2. 부속물 매수청구권을 행사하기 위한 요건

(1) 우선 부속물 매수청구권은 건물 기타 공작물의 임대차의 경우에 적용됩니다. 토지임대차에는 적용되지 않습니다. 토지임대차의 경우에는 지상물매수청구권이란 권리가 있습니다. 두 번째로 임차인이 건물의 사용의 편익을 위하여 부속시킨 것이이어야 합니다. 임차인이 건물 사용과 상관없이 자신의 영업을 위한 부속물은 매수청구권이 인정되지 않습니다. 예를 들어 음식점 건물에 음식점 영업을 위한 시설은 부속물 매수청구가 인정되나, 사무실 건물에 음식점 영업시설에 대하여는 매수청구가 인정되지 않습니다.(대판 1993. 2. 26. 선고 92다 41627 판결)

 

(2) 부속물이 독립성을 가져야 합니다. 예를 들어 분리하여도 경제적 가치를 가지고 독립성이 있어야 매수청구를 할 수 있습니다. 건물의 구성 부분으로 인정되어 독립성이 사라지면 비용상환청구권(유익비, 필요비)의 대상이지 매수청구의 대상이 아닙니다.

 

(3) 부속물이 임대인의 동의를 얻거나, 임대인으로부터 매수하여 부속시켜야 합니다. 또한 임대차가 종료한 이후 청구할 수 있습니다. 임대차계약기간 중에는 청구할 수 없습니다. 또한 임차인의 채무불이행으로 해지가 된 경우에도 판례는 부속물 매수청구를 할 수 없다고 하였습니다. 또한 일시사용을 위한 임대차가 아니어야 부속물 매수청구를 할 수 있습니다.

 

(3) 부속물 매수청구권 행사의 효과

(1) 부속물 매수청구권은 임차인이 행사하는 권리입니다. 만약 임차권의 양도가 있는 경우에는 임차인의 지위가 승계된 현 임차인이 권리를 행사할 수 있습니다. 또한 권리의 상대방은 반대로 임대인이며, 임차권이 대항력을 가지게 된 경우에는 건물이 매매된 경우 건물의 양수인인 건물매수인(소유자)이 상대방이 된다고 할 수 있습니다.

 

(2) 임차인이 서면이나 구두로 부속물 매수를 청구하게 되면 임대인의 승낙은 필요하지 않으며, 바로 매매계약이 성립하게 됩니다. 이 경우 부속물의 매수청구권 행사 당시의 시가가 그 기준이 되어 매매계약이 성립합니다. 임대차계약 종료 후 부속물 매수청구권의 행사기간에 대한 제한은 없습니다.

 

(3) 가끔 이러한 임차인의 부속물 매수청구행사를 제한하기 위해 부속물 매수청구권 포기특약을 맺는 경우가 있습니다. 그렇다면 이러한 특약의 효력은 어떻게 될까요? 민법 제652조에 따르면 부속물매수청구권을 제한하는 특약은 효력이 없다고 규정하고 있습니다.

 

(4) 즉 임차인에게 불리한 특약은 효력을 가지지 않습니다. 다만 그러한 약정이 언제나 무효인 것은 아니고 임차보증금과 차임을 저렴하게 해 주거나 원상회복의무를 임대인이 면해 주는 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인에게 불리하지 않아서 무효로 되지 않을 수 있습니다.(대판 1996. 8. 20. 선고 94다 44705, 44172 판결)