주택 상가 임대인 갱신 거절 사유 / 임차인 월세 미납 연체?

최근 어려워진 경제사정으로 인하여 임차인이 월세 또는 임대료를 미납하거나 연체하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 임차인의 월세 미납으로 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 없다는 사실을 정확히 아시는 분은 많지 않습니다. 오늘은 이와 관련하여 임대인의 갱신거절 사유 중 하나인 월세 미납의 의미와 참고로 그로 인한 효과를 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

월세가 밀린 경우 임차인 불리한 점

1. 주택 임차인의 월세 미납 연체

<1> 주택임대차보호법에서는 최소 2년 기간을 임차인에게 보호해 주고 있습니다. 이러한 임대차보호기간이 끝날 무렵 만기 6개월~2개월 사이에 1회에 한하여 2년을 더 임차할 수 있는 계약갱신청구권을 보장하고 있습니다. 이 경우 임대인은 특별한 사유 없이 거절하지 못하고 절대적으로 임대인은 보호해 주어야 합니다. 

주택임대차호법 제6조의 3

<2> 하지만 특별한 사유가 있는 경우 임대인은 이러한 임차인의 갱신요구를 거부할 수 있습니다. 

• 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

주택임대차보호법에서는 총 9가지 사례에 대하여 임차인의 갱신요구를 거부할 수 있다고 규정하고 있는데 그중 하나가 임차인의 차임연체라고 할 수 있습니다.

 

<3> 여기에서 말하는 '2기의 차임액에 해당하는 금액'이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 의미하지는 않습니다. 두달치 월세에 해당하는 금액을 연체가 있으면 해당한다고 할 수 있습니다. 예를 월세 50만 원 원룸이라고 한다면 1월에 50만 원 2월에는 지급하고 3월에 50만 원 밀리는 경우 즉 총합이 100만 원이 밀렸다면 4월에 총 150만 원을 지급하였다고 하더라도 갱신요구를 할 수 없습니다.

 

<4> 결국 2년의 임대차 종료시점에 월세가 모두 지급되어 연체된 액수가 없다고 하더라도 임대차 계약기간(일반적으로 2년) 중에 한 번이라도 두 달 치 이상의 액수를 미납했던 이력이 남아 있다면 임대인의 계약 갱신을 거절할 수 있다고 할 수 있습니다.

 

2. 상가 임차인의 월세 미납 연체

<1> 상가 임차인에게는 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년동안 영업을 유지할 수 있도록 상가건물임대차보호법에서는 강력하게 보호하고 있습니다. 실무에서 일반적으로 2년을 계약하는 경우가 가장 많은데 그렇다면 상가 임차인은 5차례의 갱신청구권을 행사할 수 있으며, 주택임대차와 마찬가지로 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.

상가임대차보호법 제10조

<2> 역시 상가건물임대차보호법 제10조에서는 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월~1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고 특별한 사유 8가지를 제외하고는 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다. 그 중 하나가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실입니다. 즉 주택에서는 2기 차임액이고, 상가에서는 3기에 해당하는 차임액이 차이점이라고 할 수 있습니다.

 

<3> 역시 3기에 해당하는 차임액이란 연속적 3달을 밀려야 하는 것은 아니고 총연체액이 3기에 해당하는 금액이 밀린 사례가 있어야 한다는 것입니다. 월세가 100만 원인 경우에는 300만 원이 밀린 경우가 그러한 경우에 해당한다고 할 수 있습니다. 만약 임대차기간이 5년이고 갱신을 요구한다면 5년 동안 3기의 액수가 밀리지 않아야 그다음 갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서 상가임차인은 임대차기간이 길어지면 약간은 불리할 수 있습니다.

 

3. 기타 월세미납의 효과

<1> 상가임대차에서는 임차인이 월세 연체가 있는 경우 불리한 점이 하나가 더 있습니다. 바로 임차인의 권리금회수기회의 박탈입니다. 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

• 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항(갱신거절사유) 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

<2> 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전에 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고 있습니다. 즉 임차인은 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받을 수 있으며, 만약 임대인이 방해하는 경우 손해배상책임을 부담하도록 되어 있습니다. 

 

<3> 그런데 만약 3기의 해당하는 월세액이 밀린 사실이 있다면 임차인은 신규임차인엑 권리금을 주장하지 못하고 바로 신규임차인에게 임대하도록 하여야 합니다. 만약 고액의 권리금을 주고 임차한 임차인이라면 이러한 권리를 주장하지 못한다면 커다란 손해가 아닐 수 없습니다. 상가임차인은 이러한 점을 꼭 명심해야 합니다.