상가임대차 계약 종료 / 만료 하루 전 임차인 갱신 거부 / 해지 통보 효력은(대법원 판례)?

상가건물임대차보호법에서는 상가임대차계약이 종료하기 6개월~1개월 이내 이내에 아무런 의사표시가 없으면 묵시적 갱신이 된다고 하고 있습니다. 그렇다면 임대차기간이 종료하기 하루 전에 임차인이 해지를 선언하거나 갱신할 수 없다는 갱신 거절의 의사를 임대인에게 전달한다면 과연 어떻게 될까요? 이와 관련한 최근 대법원 판례가 나와 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가는 시간을 갖도록 하겠습니다.

임차인의 계약 해지 언제까지?

 

1. 상가 임대차 묵시적 갱신 임차인 갱신거절은?

<1> 주택임대차보호법에서는 최근 법 개정을 통해 임대차기간 종료하기 6개월~2개월에 임차인과 임대인이 거절의 의사를 표시하지 않은 경우 묵시적 갱신이 이루어진다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 종료하기 2개월 전부터~임대차 종료 시까지 갱신의 거절의 의사를 표시할 수 없고 표시한다고 하더라도 묵시의 갱신이 성립 이후 해지권 행사가 되어 그 효력은 3개월 이후에 발생한다고 할 수 있습니다.

 

<2> 그렇다면 상가임대차도 주택임대차와 같이 동일한 해석을 해야 할까요? 즉 상가임차인은 더 이상 임대차를 연장하지 않고 임대차를 종료한다는 의사표시를 임대차종료 6개월~1개월 사이에 표시하여야 하고, 만약 의사표시를 하지 않으면 묵시의 갱신이 되고 역시 묵시의 갱신 이후 해지권 행사가 되어 그 효력이 3개월 이후 발생하게 되는 것일까요? 정답은 그렇지 않습니다. 이와 관련하여서는 이미 다수의 의견이 임차인은 계약기간 종료되기 전에는 언제든지 갱신을 거절할 수 있다고 하였습니다. (더욱 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참조하시면 도움이 되실수 있습니다.)

 

2024.01.14 - [생활속의 부동산이야기] - 상가임대차 만료 1개월 이내 해지 주장? 묵시적 갱신 / 임차인 보증금반환청구 / 임대인 대처?

상가임대차 만료 1개월 이내 해지 주장? 묵시적 갱신 / 임차인 보증금반환청구 / 임대인 대처?

 

 

<3> 최근 대법원은 임대차종료 하루 전에 갱신 거부의 의사 즉 해지를 통보한 임차인의 의사표시는 정당하며  원래의 임대차 기간 종료 시 임대차계약은 종료하게 된다는 취지의 판결을 하였습니다. 대법원 민사 1부는 최근 임차인 A 씨가 상가 임대인 B 씨를 상대로 낸 임대차보증금소송(2023다 30724)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈습니다.

 

<4> 대법원은 주택임대차보호법 규정과 상가건물임대차보호법 규정의 차이를 인정하였고, 이로 인해 상가임차인은 계약만료시까지 언제든지 해지 할 수 있다는 판결을 하였습니다.

2. 사실관계와 2심의 판단은?

<1> 임차인 A 씨는 임대인 B 씨와 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 보증금 3천만 원, 월세 180만 원으로 상가임대차 임대차계약을 체결하였습니다. 계약 만료 하루 전이던 2020. 12. 29일에 A 씨는 B 씨에게 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 하였습니다. 그리고 임차권등기를 마친 뒤 2021년 1월 말에 B 씨에게 상가를 인도하였습니다. A 씨는 보증금을 돌려받지 못하자 이에 소송을 제기하였습니다.

 

<2> 1심과 항소심은 원고 일부승소판결을 하였습니다. 항소심은 임대차기간이 만료되기 6개월~1개월 전까지 임대인 B 씨가 갱신 거절의 통지를 하지 않았고, 임차인 A씨도 별다른 조치를 취하지 않았기 때문에 해당 계약은 기간만료일 전 1개월이 경과해 묵시적으로 갱신되었다고 판단하였습니다.

 

<3> 다만 2020년 12월 29일 자 갱신거절로 인하여 계약은 이때부터 3개월이 지난 2021년 3월 29일에 해지됐다고 봐 B 씨가 A 씨에게 2021년 3월 29일까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환의무가 있다고 판시하였습니다. 항소심에서는 주택처럼 임차인 역시 갱신거절 기간 내 갱신이 거절하지 않으면 묵시의 갱신이 성립한다고 하였습니다.

 

3. 대법원(2023다 30724)의 입장은?

<1> 하지만 대법원에서는 "기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 기간이 만료함으로써 종료한다"면서 "민법은 임대차기간이 만료한 후 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니한 때에 묵시의 갱신을 인정할 뿐이고 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 하는 경우에는 묵시적 갱신이 인정될 여지가 없다"라고 하였습니다.

 

<2> 역시 "상가임대차보호법에서도 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한했을 뿐 주택임대차보호법과 달리 상가의 임차인에 대해 기간의 제한을 두지 않았다"며 "상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대해서는 명시적 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 봐야 한다'라고 하였습니다.

 

<3> 그러면서 "원심 판결은 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인 의사에 반해 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 된다"라고 하면서 "상가건물 임차인을 보호해 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다"라고 하였습니다. 결론적으로 주택임대차보호법에서는 갱신거절에 대한 기간제한이 임차인에게도 임대인과 같이 규정하고 있으나 상가임대차에서는 이러한 규정이 없으므로 상가임차인은 기간 만료 전 언제든지 갱신을 거절하는 의사표시를 할 수 있다고 하였습니다.