임대차3법 개정으로 주택임대차의 경우에도 임차인은 계약갱신청구가 가능하도록 되었습니다. 하지만 임대인은 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하도록 하였습니다. 그렇다면 임대인이 계약기간만료 2개월 전에 매매를 한 경우 매수인이 실거주를 이유로 갱신거절이 가능한지? 갱신거절 사유인 실거주가 거짓이고 바로 제3자에 임차한 경우 손해배상액은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 임대인의 갱신거절사유는?
(1) 주택임대차보호법 제6조에서는 갱신거절을 할 수 있는 시기를 정하고 있습니다. 원칙적으로 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 양 당사자는 계약의 갱신을 거절하거나 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 만약 종료나 계약의 조건의 변경, 계약의 갱신의 의사를 밝히지 아니하면 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 간주하고 있습니다. 이와 관련하여서는 이전의 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 것 같습니다.
2023.08.28 - [생활속의 부동산이야기] - 임대인 갱신거절 (실거주 목적) 임차인 내보내기 위해 집주인 주의사항?
임대인 갱신거절 (실거주 목적) 임차인 내보내기 위해 집주인 주의사항?
최근 주택임대차에서도 상가임대차와 같이 임차인에게 갱신청구권을 인정하면서 집주인들은 매매를 하거나, 월세를 높이거나 할 때 불만의 목소리가 많아진 것이 사실입니다. 특히 요즘 같은
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(2) 또한 주택임대차보호법 제6조의 3에서는 임차인의 계약갱신청구에 대하여 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 대하여 열거하고 있습니다. 예를 들어 2기 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 경우, 임차인이 무단전대하는 경우, 임차인이 목적물을 손괴하여 목적을 달성할 수 없게 하는 경우, 임대목적물이 재건축이나 대수선에 들어가는 경우 등 8가지 구체적 사유를 들어 설명하고 있으며 9호에는 그 밖의 특별한 사정으로 임대를 계속하기 어려운 사정을 규정하고 있습니다.
(3) 이러한 사정 중 가장 문제가 되고 있는 사유는 바로 임대인이나 직계 존비속이 직접 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거부하는 경우라고 할 수 있습니다. 최근 임차인을 내보내기 위해 가장 많이 근거로 삼고 있기 때문입니다. 또한 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 실제로는 3자를 다시 전월세 계약을 체결하는 경우도 있습니다. 이에 대해 주택임대차보호법은 손해배상을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
2. 갱신거절기간 매수인도 갱신거절이 가능?
(1) 최근 2022년 12월 1일 대법원판결(2021다 26631)에서는 매수인인 임대인 역시 자신의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판시하였습니다. 판례의 사안은 임차인이 임대차기간이 종료되기 6개월 전에 임대인에게 갱신요구를 하였으나 임대인은 주택을 제3자에게 매도하였고 소유권을 이전받지 못한 집주인도 실거주 목적으로 임차인의 임대차 계약갱신을 거절할 수 있을 것인가? 하는 문제였습니다.
(2) 하급심 판결은 그 판결이 어긋났습니다. 1심에서는 임대인이 승소하였지만 2심에서는 패소하였습니다. 즉 아직 소유권이전등기를 이전받지 않은 매수인은 주택의 소유권이 없으므로 임대인이라 볼 수 없으며, 그 당시 소유권을 가지고 있는 매도인은 오히려 주택을 이미 매도한 만큼 실거주 의사가 없다고 판단하였습니다.
(3) 하지만 대법원은 매수인이 실제 거주할 목적으로 해당 주택을 매수한 경우 매수인은 기존의 임대인의 지위를 승계했기 때문에 주택에 실제 거주하려고 한다면 이 또한 갱신거절의 사유가 될 수 있다고 하였습니다. 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게도 매각할 수도 있다고 보아야 한다고 판시하고 있습니다.
3. 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 후 다른 세입자에 임차한 경우? 손해배상은?
(1) 이런 경우 우리 법에서는 임차인이 임대인에게 손해배상책임을 물을 수 있는 법적 근거를 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제5과 제6항에서는 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 임차인의 손해를 배상하도록 하였습니다.
(2) 특히 손해액 산정과 관련하여 제6조의 3 제6항 1호부터 3호는 다음과 같이 규정하고 있습니다.(세가지 중 가장 큰 금액)
- 갱신 거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
(3) 두번째 규정은 다음과 같은 사례를 들어보도록 하겠습니다. 예를 들어 기존 임차인에게 월세가 100만원 받았고, 갱신 거절을 한 다음 새로운 임차인에게 120만원의 월세를 받았다면 차액은 20만원이고 2년분에 해당하는 금액인 480만원이 손해액이 된다고 할 수 있습니다. 3번째 방법은 손해액을 특정하지 않아 입증하기가 쉽지 않습니다. 결국은 첫번째와 2번째 중 큰 금액이 손해액으로 특정할 수 가능성이 크다고 할 수 있습니다.
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