우선변제권을 가진 주택임차인이 경매신청을 한 경우에는?

최근 고금리로 인하여 임차인들은 계약기간이 끝났음에도 전세금이나 보증금을 돌려받지 못하고 경매가 진행되는 경우가 많아지고 있습니다. 우리 주택임대차보호법은 이러한 임차인들을 보호하기 위하여 두 가지 힘을 인정하고 있는데 대항력과 우선변제적 효력을 인정하고 있는데 특히 우선변제적 효력에 대한 최근 판례의 태도를 포스팅 하도록 하겠습니다. 

주택임차인의 효력

1. 대항력을 임차인이 주장하는 경우?

(1) 최근 역전세난으로 인해 보증금이나 전세금을 임차인에게 돌려주지 못해 임대목적물에 경매가 진행되는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이런 경우 임차인이 취할 수 있는 방법은 주택임대차보호법에서 임차인에게 부여한 권한 중 하나를 주장할 수 있는데 그중 하나가 대항력입니다.  대항력이란 원래의 임대인에게 주장할 수 있는 계약의 효력을 제3자에게도 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

 

(2) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 "임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는  그 다음날로부터 제3자에 대해 효력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다. 즉 대항력을 갖춘 임차인은 건물의 소유자가 바뀐다고 하더라도 새로운 소유자에게도 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.

 

(3) 만약 경매가 진행되어 임차주택의 소유권이 변동되는 상황이 오더라도 말소기준 권리(임차주택에 저당권, 근저당권, 가등기담보권, 가압류 또는 압류등기 중 가장 빠른 등기) 보다 빠르게 전입일자를 갖춘 대항력을 갖춘다면 경매로 소유권이 변동되더라도 임차인은 계속 임차권을 주장하고 새로운 임대인에게 보증금이나 전세금의 전액을 주장할 수 있게 됩니다. 단 이러한 대항력은 임대차 존속기간 동안 계속 유지하고 있어야 합니다.

 

2. 우선변제적 효력을 임차인 주장하는 경우

(1) 임차인이 경매가 진행되는 경우 위에 있는 것처럼 임대차의 효력을 주장하지 않고 경매에서 보증금을 배당받는 선택을  했을 경우 다른 일반채권보다 우선적으로 배당을 받기 위해 어떠한 요건들이 있어야 할까요? 임대차의 효력을 주장하지 않으면 임차인은 바로 보증금을 받은 후 이사를 가야 합니다.

 

(2) 확정일자를 갖춘 임차인이 우선변제권의 효력을 주장하기 위해서는 ① 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖추고 있을 것 ② 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓을 것③ 배당요구 종기까지 임차인이 배당요구를 할 것 ④ 배당요구 종기까지 대항력을 유지해야 합니다. 이러한 요건을 갖추게 되면 일반채권에 대해서는 우선순위를 주장할 수 있지만, 확정일자보다 앞서는 저당권, 근저당권, 가등기권자에게는 순위가 밀리게 된다는 사실은 주의하셔야 합니다.

 

(3) 참고로 소액임차인에 해당하는 경우에는 보증금 중 일정액에 대하여 확정일자가 없어도 우선변제적 효력을 가집니다. 임차인은 임차주택에 대한 경매기입등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다. 이러한 소액보증금에 해당하는 경우에는 주택(대지를 포함) 가액의 1/2 범위 내에서만 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

3. 확정판결 후 임차인이 경매신청을 한 경우?

(1) 그렇다면 이렇게 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 이미 진행되는 경매에서 우선변제적 효력을 주장하는 것이 아니라, 이미 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대해 스스로 경매신청을 한 경우에는 배당요구 절차가 필요한지가 최근 문제되었습니다.

 

(2) 대법원에서는 이렇게 확정판결을 받아 직접 경매신청을 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봐야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아니라고 판단하였습니다.(대법원 2013이다 27831 판결)

 

(3) 즉 대법원은 임차인이 스스로 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통해 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그런 내용이 현황보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태서 경매절차가 진행되었다면. 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해 배당받을 수 있다고 판시하고 있습니다.(2013다 27831)