임차인 계약해지 사유는? 임대차 계약만료 이전에 해지 가능?

임대차 계약기간 중에는 특별한 사정이 없는 한 임대인이든, 임차인이든 자신이 맘에 들지 않는다고 임의로 계약을 해지할 수는 없습니다. 즉 계약당사자 중 법률상 자신의 의무를 이행하지 않는 채무불이행 상태가 이르지 않는 한 해지를 할 수 없습니다. 그렇다면 특별하게 임차인이 계약을 해지할 수 있는 사유가 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

임대차계약 임차인 해지사유

1. 매매나 경매 등으로 임대인(소유자)이 변경되는 경우 

(1) 계약기간 중 임대인이 다양한 법률상 원인으로 바뀌는 경우가 있습니다. 가장 많은 사유 중 하나가 임차인이 있는 가운데 건물을 매매하거나 경매가 진행되는 경우입니다. 특히 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 기존의 임대차 계약을 유지할지 아니면 임대차계약을 해지하고 나갈지 임차인은 선택할 수 있습니다.

 

(2) 판례 역시 " 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만, 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로서 그 지위의 양도를 할 수 있다."라고 함으로써 임대인과 새로운 소유자 사이의 임대인의 지위 양도를 인정하고 있습니다.

 

(3) 하지만 판례는" 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 한다" (대판 1998. 9. 2 자 98마100 결정) 고 판시함으로써 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 판시하였습니다.

 

2. 임대차 계약기간을 정하지 않았거나, 묵시적 갱신이 된 경우

(1) 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따르면 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다고 규정하고 있으면서 이 때 해지의 효력은 임대인이 한 경우에는 6개월 임차인이 한 경우는 1월이 지나야 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 중요한 것은 민법이 적용되기 위해서는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는 경우입니다. 따라서 민법의 적용을 받는 경우 임차인은 계약을 언제든지 해지할 수 있습니다.

 

(2) 주택임대차보호법 제2조에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신의 거절을 통지하지 않거나 갱신요구를 하지 않으면 묵시의 갱신이 되는 것으로 규정하고 있습니다. 묵시의 갱신이 되면 임대차 계약기간이 2년으로 계약한 것으로 하고 있습니다. 

 

(3) 묵시의 갱신이 이루어진 경우 제6조의 2 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있으며, 이에 따른 효과는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 즉 해지의 사유가 특별히 없다고 하더라도 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

3. 기타의 사유

(1) 임대차 계약체결 당시 중도해지가 가능한 사유들을 쌍방이 합의하여 계약서에 명시하여 둔 경우 명시한 사정이 발생하면 적법하게 임차인은 해지할 수가 있습니다. 이는 계약자유의 원칙에 양 당사자가 자유롭게 정할 수 있으며, 다만 이러한 합의의 내용이 강행법규나 법률 규정에 어긋나지 않으면 됩니다. 

 

(2) 다음으로 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차목적을 달성하기 어려워진 경우에도 민법 제 625조에 근거하여 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 건물의 누수가 계속되어 장기간의 공사를 임대인이 임차인의 의사에 반하여 행한 경우 임차인이 계속 장사를 하지 못하면 임치인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 

 

(3) 마지막으로 민법 제627조에 따르면 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익 할 수 없는 경우에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임을 감액청구할 수 있고 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 예를 화재 등의 사고로 인하여 임차목적물 일부가 멸실된 상황에서는 원칙적으로 임차인은 임대인에게 차임의 일부를 감액해 달라고 요구할 수 있고, 그럼에도 장사를 하거나 거주할 상태가 아니라면 계약해지하고 퇴거하는 것도 가능하다고 할 수 있습니다.