최근 부동산 가격하락과 역전세란으로 인해 전세, 월세 계약 체결 시 고려해야 하는 사항이 더욱 늘어났습니다. 하지만 계약체결하는 경우 월세금액과 전세금액에만 신경 쓰다 챙겨야 하는 특약사항을 꼼꼼히 체크하지 못하고 넘어가는 경우가 많습니다. 오늘은 전세, 월세 계약 체결 시 고려해야 하는 특약사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 특약사항은 양 당사자에게 모두 유효한가?
(1) 다양한 사정으로 인해 양 당사자의 합의로 이루어진 특약사항이 전부 법적으로 유효할 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 예를 들어 주택임대차의 경우 기간을 반드시 1년 미만으로 정하기로 특약을 하거나, 주택임대차보호법이 임차인에게 부여한 1회의 갱신청구권을 임차인이 행사하지 않기로 하는 특약과 같은 경우 그 효력이 그대로 인정될 수 있을지가 궁금할 수 있습니다.
(2) 주택임대차보호법 제10조에 따르면 ' 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없고, 임차인에게 일방적으로 유효한 효력은 유효하다'라고 규정하고 있습니다. 이에 따르면 위의 1년미만으로 임대차기간을 정하거나 1회의 갱신청구권을 포기하는 특약은 무효입니다. 하지만 오히려 임차인에게 유리하게 하는 특약은 그 효력이 인정된다고 할 수 있습니다. 법적으로 이를 편면적 강행규정이라고 합니다.
(3) 이외에도 전세금이나 월세금을 5% 이상 올릴 수 있도록 특약을 정하는 것 역시 임차인에게 불리한 특약이므로 이러한 특약의 효력은 인정되지 아니하고 임대인은 5%의 한도내에서 올릴 수 있습니다. 법에서 정한 내용 이외의 경우에는 특약으로 정할 수 있는데 임대인과 임차인이 특약에서 체크해야 되는 사항이 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
2. 임차인이 고려해야 하는 특약사항은?
(1) 우선, 계약 당일에 유지했던 권리관계를 보증금 다음날까지 유지하고 만약 이를 위반 시 계약은 무효라고 해야 합니다. 즉 계약당일 이후에 보증금의 인상하려고 하거나, 소유권을 다른 사람에게 넘기는 경우 임차인의 권리에 영향을 주기 때문입니다. 또한 주택에 담보가 설정되어 있다면 ' 잔금 납부 시 해당 부동산의 담보대출을 상환해야 한다'를 포함시켜야 합니다. 담보가 설정되어 있지 않다면 ' 임대인은 계약 시점부터 만료 시까지 근저당 및 다른 제한 물권을 설정하지 못한다.'라고 규정하여 보증금보더 우선순위의 담보권을 설정하지 못하도록 해야 합니다.
(2) 최근 전세사기 우려로 인해 전세보증금 반환보증보험에 가입하시는 분들이 많이 늘었는데 보증보험에 가입하기 위해 임대인의 동의가 필요합니다. 이를 위해 ' 전세 보증보험 가입시 임대인이 적극적으로 협조한다'라는 특약을 할 필요가 있습니다. 또한 계약 후에 특히 전세 계약 체결 시 유의해야 하는 특약 중 하나가 ' 계약 후 추가적인 근저당을 설정하고 담보설정이 있다면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다'라는 특약도 필요하다고 할 수 있습니다.
(3) 또한 전세금에 대한 대출심사가 필요한 경우에는 임대인에게 이에 관한 내용을 설명하고, ' 전세자금대출 심사 과정에서 대출 불가 판정 시 본 계약은 효력을 가지지 아니하고 계약금 전액을 반환한다'라는 특약을 설정하여 둘 필요가 있습니다. 아무리 구두로 약정을 한다고 하여도 임대인이 말을 바꾸어 돌려주지 않는다고 한다면 분쟁이 생길 우려가 있으므로 미리 특약으로 정해 놓으면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
3. 임대인이 고려해야 하는 특약사항은?
(1) 임대인의 제일 관심사항은 임차인의 원상회복의무라고 할 수 있습니다. 따라서 '임차인은 계약만료 시 계약 시 상태대로 반환한다'라는 특약사항을 원칙적으로 넣어두거나, '계약만료 시 훼손되거나 파손된 부분을 원상 복구하여 반환한다'라는 특약을 설정하여 놓는 것도 필요하다고 할 수 있습니다.
(2) 또한 청소업체를 통하여 청소하는 경우를 상정하여 '미리 청소비용을 보증금에서 공제할 수 있음을 약정하고 만약 임차인이 청소업체를 통하여 이주청소를 한 경우에는 비용공제는 하지 않는다'라고 특약사항을 정할 수 있습니다. 또한 지체된 차임에 관하여 지체이유를 미리 설정할 필요가 있는 경우에는 '지체된 차임에 대해 연 X%의 이자를 가산할 수 있고 추후 보증금에서 공제할 수 있다'라고 특약에 적어 놓을 수 있습니다.
(3) '계약 만료 전 중도 퇴실할 경우에는 임차인이 중개 수수료를 부담한다' 라는 특약을 정해 두어 중개수수료와 관련하여 발생할 수 있는 분쟁을 줄일 수 있으며, '임대인의 동의 없이 주택의 구조 변경이나 전대, 임차권의 양도를 할 수 없다'라고 규정하여 역시 이와 관련한 분쟁의 여지를 없앨 필요가 있습니다.
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