최근 부동산 경기가 악화되면서 전세사기를 비롯한 많은 부동산 문제가 발생하고 있습니다. 그중 하나가 최근 지역주택조합(지주택) 역시 많은 문제를 발생시키면서 다양한 분쟁 사례가 보고 되고 있습니다. 지역주택조합에 대한 다양한 정보를 알지 못한다면 내 집마련의 꿈이 악몽으로 갈 수 있습니다. 오늘은 이에 대한 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 지역주택조합이란?
(1) 지역주택조합은 해당 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 소유한 1주택 소유자가 직접 조합을 결성해 주택을 새로 건축하는 사업을 말합니다. 보통의 시행사가 아파트를 짓기 위해 진행하는 토지 매입과 건축부 부담을 토지 소유자들이 진행하다 보니 정상적으로 사업이 진행하다 보면 일반 아파트보다 10~20% 저렴하게 아파트를 마련할 수 있는 장점이 있습니다.
(2) 그렇다면 법에서는 조합원의 자격을 어떻게 규정하고 있을까요? 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에 따라 조합설립인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 ① 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주, ② 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주 ③ 조합설립인가 신청일 현재 해당 사업구역 내에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람 ④ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것이라는 자격 조건이 있습니다.
(3) 지역주택조합사업을 추진하기 위해 우선 조합원 모집신고를 해야 하는데 여기에는 주택건설 대지의 50% 이상 토지사용승낙서를 확보해야 하며, 지구단위 계획 수립을 위해서는 사업구역내 토지 면적 2/3 이상의 동의를 받아야 합니다. 또한 조합설립인가를 받기 위해서는 대지의 80% 이상의 토지사용승낙서 확보 및 주택건설 대지의 15% 이상 토지 소유권을 확보하는 등 까다로운 요건이 필요합니다.
2. 지역주택조합(지주택)의 문제점은?
(1) 최근 지역주택조합 폐지까지 논의 되고 있는데 이는 그만큼 장점 보다 단점이 부각되고 있기 때문입니다. 예를 들어 사업계획 승인을 위해서는 토지 확보와 조합원의 모집이라는 요건이 필수적인데 이 부분이 예상대로 진행이 되지 못해 사업 기간이 무기한으로 길어지고 이에 따른 비용 증가로 추가적인 부담금도 발생하고 있습니다.
(2) 특히 지역주택조합 사례에서 알수 있듯이 조합을 모집하는 과정에서 토지가 확보되지 않았음에도 불구하고 마치 다 확보된 것처럼 허위, 과장광고를 하는 경우가 많습니다. 또한 이렇게 사업이 길어지다보니 조합 집행부에서 추가적인 부담금을 조합원에게 계속적으로 요구하는 경우도 많습니다. 이로 인해 많은 분쟁이 발생하고 있습니다.
(3) 여기에 지역주택조합이 결정되고 운영되는 과정에서 분담금이나 업무 대행비를 집행부 측에서 횡령하여 조합원들 간의 갈등이 끊임없이 발생하여 사업이 좌초되는 경우도 계속 늘어나고 있습니다. 결국 사업 계획 승인을 위해서는 대지의 95% 이상 소유권을 확보해야 하는데 실제 이러한 요건을 충족하기 위해서는 정말 많은 시간이 필요할 수 있습니다.
3. 지역주택조합의 탈퇴 및 가입비 반환?
(1) 최근 2020. 12. 11 일 기준으로 이러한 페해를 예방하기 위해 조합원탈퇴에 관한 규정을 마련하였습니다. 주택법 제11조 6 제2항에 따르면 "주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다"라고 하면서 제3항 " 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다"라고 규정하고 있습니다.
(2) 즉 원칙적으로 조합가입 납부 후 30일 이전에는 단순 변심이라 하더라도 탈퇴할 수 있도록 하였습니다. 다만 2020. 12. 11 이후에 지역주택조합에 가입된 조합원만 적용된다는 한계가 있습니다. 그렇다면 만약 납부 후 30일이 지났다면 어떠한 방식으로 탈퇴할 수 있을까요?
(3) 대부분 지역주택조합 가입과 관련하여 과장 광고, 허위 광고 등이 난무하는 것이 현재의 상태라고 할 수 있습니다. 특히 토지사용승낙서와 토지의 소유권 확보와 관련하여 과장광고 또는 허위광고를 입증하여야 합니다. 특히 안심보증증서를 교부하여 담보력을 과장하는 경우가 많은데 안심보증증서는 조합의 총회가 필요한데 실제에서는 이러한 절차없이 허위로 받았다고 하는 경우도 많아서 이와 관련한 입증을 통해서 허위의 입증이 필요합니다.
(4) 이렇게 계약 당시 허위, 과장 광고를 통해 본인을 기망하고 착오를 유발했다는 사실을 입증하여 계약금을 취소하고 분담금을 돌려받는 절차를 받을 필요가 있습니다. 따라서 이러한 설명을 들을 때 녹음과 문자 내역의 확보가 필요하다고 할 수 있습니다.
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