2020년 7월 31일 시행된 주택의 계약갱신청구권에 대해서 아직도 명확하게 이해하지 못하는 일반인들이 많이 있습니다. 막연하게 1번 연장되는 사실을 알고 있지, 구체적으로 어느 경우에 갱신청구를 행사할 수 있으며, 어느 경우에는 갱신청구를 인정되지 않는지를 헷갈리는 경우가 있습니다. 오늘은 주택의 계약갱신청구에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1. 계약갱신청구권이란?
(1) 계약갱신청구권이란 임차인이 임대차계약만료 전에 한 번 더 임차하기를 희망하는 경우 임대차계약을 존속시키는 권리를 의미합니다. 계약갱신은 무제한 허용하는 것은 아니고 1회에 한해 허용됩니다. 임대인에게 정당한 거절 사유가 없다면, 임대인은 정당하게 요구하는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수는 없습니다. 또한 계약갱신 시에는 종전 임대료의 5% 이내로만 인상이 가능합니다.
(2) 개정법은 소급적용이 되어 2020. 7. 31 이후에 체결된 계약 뿐만 아니라 그 이전에 체결되어 존속 중인 계약에도 적용되어 임차인은 존속중인 계약의 기간의 장단에 상관없이 1번의 갱신청구를 할 수 있습니다. 다만, 2020. 7. 31 이전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 임차인과 계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다.(주택임대차보호법 개정 부칙 제2조)
(3) 계약갱신청구권의 행사기간은 원칙적으로 임대차 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하여야 합니다. 하지만 2020. 12. 20 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 임차인의 경우에는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이제는 거의 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하여야 한다고 할 수 있습니다.
2. 계약갱신청구권의 행사는?
(1) 그렇다면 임차인은 어떠한 방식으로 계약갱신청구권을 행사해야 할까요? 가장 원칙적으로는 내용증명을 통해 임대차계약갱신에 대한 의사표시를 하는 것이 바람직하나, 불가피한 사정이 있다면 임대차기간, 갱신청구에 대한 분명한 의사표시를 문자, 카톡, 이메일 등을 통하여 표시하고 증거를 가지고 있는 것이 좋습니다. 단순히 구두로 하더라도 일정하게 증거를 확보하는 것을 추천드립니다.
(2) 이미 묵시적 갱신을 한 이후에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까요? 이미 1회 묵시적 갱신이 되어 4년 이상 거주하고 있다고 하더라도 계약기간에 상관없이 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 갱신청구권의 행사로 법은 인정하지 않기 때문입니다.
(3) 계약만료기간에 나간다고 임대인에게 얘기한 이후 다시 계약갱신권을 사용할 수 있을까요? 계약갱신청구를 할 수 있는 기간안에는 번복을 했다가도 다시 계약갱신청구는 가능합니다. 다만 임차인이 나간다는 말을 믿고 임대인이 집을 파는 경우에는 다시 계약갱신청구를 할 수 없습니다. 최근 매매계약 시 계약갱신청구권의 행사 여부 확인서를 중개사들은 확인하고 제출하도록 하였습니다.
(4) 임대인과 임차인이 특약으로 사전에 갱신청구권을 행사하지 않기로 별도로 합의하는 경우에는 어떻게 될까요? 우리 법은 이러한 약정에 대해서 무효라고 하고 있습니다. 주택임대차보호법 강행규정이고 특히 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 또한 갱신청구하면서 5% 이상 올릴 수 있다고 약정하는 합의 역시 무효라고 할 수 있습니다.
3. 갱신청구의 효과와 갱신거절 사유
(1) 임대차계약에 대해 임차인의 갱신청구권 행사로 인하여 갱신이 이루어지면 종전 임대차와 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장됩니다. 이렇게 이루어진 연장된 계약기간은 2년의 계약기간이 되지만 임차인은 별도의 특별한 사정이 없이 갱신된 계약기간중에 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 해지 통보를 받고 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다. 반면 갱신된 임대차에 대해 임대인은 특별한 사정이 없이 계약을 해지할 수는 없습니다.
(2) 그렇다고 임차인의 갱신청구권 무한정 허용되는 것은 아니고 임차인에게 일정한 사유가 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있습니다
- 임차인이 임차료를 2회 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓 및 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우
- 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우
- 임대인 및 직계존비속이 실제 거주하려는 경우
이렇게 임차인의 계약사항 위반사항 이외에도 집주인이 보상에 합의하거나, 임차주택이 멸실된 경우, 재건축을 하려는 경우에도 갱신거절 사유로 하고 있습니다.
(3) 임차인의 경우처럼 임대인도 위와 같은 갱신거절을 통보하는 경우에는 내용증명, 메일, 문자, 카톡 등으로 증거를 마련하여 두는 것과 함께 이를 입증할 수 있는 자료 역시 꼭 미리 만들어 두는 것 역시 필요하다고 할 수 있습니다. 특히 실거주를 이유로 갱신거절을 하였는데 만약 실거주를 하지 않고 다른 사람에게 세를 놓는 경우에는 이에 대한 손해배상책임을 물을 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.
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