자연취락지구란? 자연취락지구 / 집단취락지구 (건폐율 및 건축가능?)

토지나 건축 관련 이야기를 하다 보면 종종 들리는 용어 중 나오는 하나가 취락지구라는 단어가 있습니다. 건폐율과 용적률에 영향을 주는 중요한 용어로써 오늘은 취락지구가 무엇인지 알아보고, 취락지구 분류인 자연취락지구와 집단취락지구와 이와 관련하여 건축행위가 가능한 건축물까지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

건폐율과 용적율 완화

1. 취락지구란(자연취락지구 vs 집단취락지구)

<1> 취락지구란 무엇일까요? 우선 취락이란 주거지를 위한 가옥들이 모여있는 집단적인 생활의 근거지로서 개발의 필요성이 인정되는 곳을 의미합니다. 이러한 의미를 기초로 취락지구란 특정지역 내 취락을 정비하기 위해 지정되는 용도지구 중 하나입니다. 특히 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위해 지정하는 국토계획법에 의한 용도지구 중 하나입니다.

 

<2> 취락지구에는 2가지 종류가 있습니다. 

• 자연취락지구 ( 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 지정 ) : 관련 용도제한은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 규정에 따름
• 집단취락지구 (개발제한구역 내 지정 ) : 관련 용도제한은 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령'에 의한 규정 적용

<3> 그렇다면 취락지구의 지정 목적은 무엇일까요? 녹지지역, 관리지역, 농림지역 같은 지역들은 일반적으로 주거지역이라고 할 수 없습니다. 일반적으로는 주거, 상업, 공업지역에 주 생활권과 주거지가 있습니다. 그러나 위와 같은 곳에서 취락지구를 지정하게 되면 자연환경 내의 주거지를 밀집화해서 난개발이 되는 것을 방지하고, 이후에 개발이 되더라도 통합적인 관리가 편리하기 때문입니다. 

 

2. 취락지구 지정목적과 기준

<1> 자연취락지구의 지정 이유는 무엇일까요? 기존 주민들의 집단적인 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역의 주택의 정비와 복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위해 관리가 필요한 지역을 대상으로 지정합니다. 즉 해당 지역에 다양한 기반시설이 들어와야 하는데 무계획적으로 마을 등이 형성된다면 난개발이 발생하고 기반시설의 효율성이 떨어지기 때문에 체계적인 관리를 위해 지정합니다.

 

<2> 그렇다면 집단취릭지구의 지정이유는 무엇일까요? 이는 주로 주변환경 훼손과 관련이 있습니다. 만약 개발제한구역에서 기존 주택 등이 무계획적으로 불규칙적하게 구성된다면 주변환경이 훼손되기 쉽습니다. 이런 상황을 방지하기 위해 주택이 많이 구성되어 있는 곳을 취락지구로 지정하여 다른 곳에 흩어진 주택에 거주하고 있는 사람들을 이곳으로 이주시키기 위해 지정합니다.

 

<3> 위와 같은 취락지구 목적을 위해 기준이 필요한데 취락지구 지정기준은 다음과 같습니다.

• 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
• 취락지구 10,000㎡ 당 주택의 수가 10호 이상일 것 (다만, 지역의 특성상 필요한 경우에는 국토교통부 장관과 협의 후 도시, 군 계획조례에 따라 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있음)
• 취락지구의 경계설정은 도시·군 관리계획 경계선, 다른 법률에 의한 지역·지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선 기타 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목이 '대'인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것.

 

3.  취락지구 지정 시 혜택은?

<1> 취락지구의 목적을 더욱 실현될 수 있도록 다양한 혜택을 제공하고 있습니다. 또한 취락지구로 지정되게 되면 많은 사람들이 더욱 몰려들게 되므로 건축의 제한을 풀어주고 있습니다. 특히 건폐율과 용적률에 있어서 건축 제한을 완화해주고 있으며, 건축물 종류도 다양하게 건축하게 함으로써 주민들의 생활편익과 복지증진을 지원한다고 할 수 있습니다. 

 

<2> 건축법시행령에 따르면 취락지구에서는 4층 이하 범위 내에서 건폐율 60% 이내에서 도시계획조례로 정하는 비율 내에서 단독주택(주거지), 1종~2종 근생, 운동시설, 창고, 발전시설, 방송시설, 통신시설, 교정시설 등을 지을 수 있고, 도시계획조례로 '아파트를 제외한' 공동주택, 문화 및 집회시설, 종교시설, 교육시설, 노유자시설, 수련시설 등도 가능합니다.

구체적인 헤택의 예

<3> 건폐율과 용적율은 위와 같은 혜택을 받습니다. 예를 들어 자연취락지구로 지정되지 않은 자연녹지지역은 건폐율과 용적률이 20% / 80% 이지만, 자연취락지구로 지정된다면 건폐율과 용적률이 60% /100%로 건축제한이 완화됩니다. 만약 자연녹지지역이면서 개발제한구역으로 묶인다면 건축이 불가능하지만 이 경우에도 집단취락지구로 지정된다면 주택, 1종, 2종 근생 등 위에서 말한 다양한 건축물이 가능하다고 할 수 있습니다. 구체적인 건폐율과 용적률은 최종적으로 지자체의 조례에 의해 지정되므로 지자체 조례를 확인해 볼 필요가 있습니다.