외국인 세입자 임차인 전세 월세 임대차계약 체결 시 유의사항은?

최근 국제화 시대를 받이 하여 200만이 넘는 외국인들이 우리나라에 거주하고 있습니다. 이로 인해 외국인과 임대차계약을 체결하는 경우가 늘어나고 있습니다. 사실 외국인 세입자라고 하여도 특별한 계약형식이나 법적효력이 있는 것은 아닙니다. 다만 외국인인 만큼 조금 더 세심하게 신경 써야 하는 부분이 있습니다. 오늘은 이와 관련한 내용을 포스팅하도록 하겠습니다. 

외국인 보호를 위한 요건

1. 외국인 세입자 임대차 계약은?

<1> 외국인 임차인이라고 해도 특별한 계약서나 계약절차가 바뀌는 것은 아닙니다. 또한 외국인 체류증명을 위한 서류가 필요한 것도 아닙니다. 다만 임대차계약서 작성을 위해 신분확인과 인적사항 기재를 위해 확인해야 하는 신분증만 다르다고 할 수 있습니다. 한국인인 경우에는 주민등록증이나 운전면허증이 필요하지만, 외국인에게는 이러한 것들이 없기 때문에 여권이나 외국인등록증에 나와 있는 여권번호나 외국인등록번호를 계약서에 적으면 됩니다.

단계별 보호 방법

 

<2> 세입자인 외국인과 임대차계약을 체결하는 경우 여권만으로 신분확인을 해도 충분한 경우와 외국인등록증까지 확인해야 하는 경우가 나뉜다고 할 수 있습니다. 먼저 입국일로부터 3달(90일)을 초과하여 한국에 체류하려는 경우에는 '출입국관리법'에 따라 의무적으로 외국인등록을 하고 외국인등록증을 발급받아야 하는데 임대차계약서 작성 시 외국인등록증에 나와 있는 정보를 적도록 합니다.

 

<3> 만약 3달(90일) 이내로 한국에 머무른다면, 굳이 외국인등록증을 발급받을 필요가 없습니다. 따라서 3개월 이내 단기 임대차 계약을 맺으려는 경우에는 여권에 나와 있는 여권번호만 적으셔도 큰 문제는 없다고 할 수 있습니다.

 

<4> 다만 입국하자마자 주거지가 필요해서 외국인등록을 하지 못하고 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이럴 경우에는 먼저 여권번호로 임대차계약서를 체결하고 특약사항에 ' 신분 확인은 여권으로 진행하고 외국인등록번호를 발급받은 경우 이후 외국인등록번호로 다시 임대차계약서를 작성한다.'와 같은 조항을 기재하도록 합니다. (외국인등록증에는 사진과 함께 외국인등록번호, 성별, 성명, 국적, 체류 자격 등이 기재되어 있습니다.)

 

2. 외국인 세입자도 주택임대차보호법이 적용?

<1> 이와 관련하여 판례가 있어서 소개합니다. 대법원은 '외국인 또는 외국국적동포가 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대해서는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되며, 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교해 공시기능이 미약하다고 해 달리 볼 수 없다(대법원 2019. 10. 13 선고 2014다 21830, 218047 판결)'고 판결하였습니다.

 

<2> 따라서 위 판례의 취지에 따라 외국인이 대항력을 취득하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

• 임대차계약 체결 후 보증금 / 전세금 지급 후 체류지 변경신고
• 게약서 확정일자 받기
• 임차주택에 거주하기(점유)

<3> 위의 요건을 갖춘다면 외국인 임차인 역시 임차건물의 소유권이 변경된다고 하더라도 변경된 임대인에게 보증금을 청구할 수 있고, 경매가 진행된다고 하더라도 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있어 보증금이나 전세금을 확보할 수 있습니다. 따라서 체류지변경신고와 함께 확정일자 및 점유하기는 매우 중요합니다.

 

 

3. 전월세 신고는 필요?

<1> 전월세 신고 역시 보증금과 월세가 신고 기준을 충족한다면 예외 없이 신고해야 합니다. 외국인이라고 면제되는 것은 아닙니다. 세입자가 외국인인 경우뿐만 아니라 임대인이 외국인인 경우, 그리고 임대인과 임차인 모두 외국인이라고 하더라도 모두 전월세 신고제의 대상이라는 사실을 명심해야 합니다. 

 

<2> 임대차계약 체결 시 확인하신 증명서(여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등) 내용을 바탕으로 신고하면 됩니다. 즉 한국인이 세입자일 때 필요한 신고 절차, 방법과 동일하다고 할 수 있습니다. 만약 임대차에 관해 전월세 신고가 되지 않은 경우는 한국인과 같이 과태료처분대상임을 확인하시는 것이 필요합니다.