부동산 전세 월세 임대차 계약 대리계약 체결시 위임장 작성 항목 방법은?

일반적으로 부동산 매매를 포함하여 임대차계약 체결 시 계약의 당사자는 직접 출석하여 계약을 체결하는 것이 일반적인 원칙입니다. 하지만 양 당사자의 일정 조율이 어려워 계약체결 시 계약 당사자가 직접 계약을 체결하지 못하는 경우가 있습니다. 특히 임대차계약에서 있어서 임대인이 출석하지 못하는 경우가 있는데 이때 위임 대리 시 위임장작성 및 검토해야 하는 사항을 알아보도록 하겠습니다.

수권행위와 위임장

1. 위임 대리의 법적 효과는?

<1> 법률행위는 즉 법적 효과를 불러오는 일체의 행위는 계약의 당사자가 진행하여야 합니다. 그럼에도 불구하고 예외적으로 당사자가 아닌 사람이 행위를 하여도 법률행위를 일으키는 것 중 하나가 대리제도입니다. 다시 말해 본인이 대리인에게 대리권한을 위임하여 주고 대리인이 본인은 대신하여 의사표시를 하거나 수령하는 경우, 이에 대한 법률효과는 본인에게 귀속시키는 것을 의미합니다.

 

<2> 우리 민법은 이에 대한 근거규정을 가지고 있습니다. 

• 민법 제114조 (대리행위의 효력) ① 대리인이 그 권한 내에서 본인은 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다. ② 전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다.
• 민법 제115조 (본인은 위한 것임을 표시하지 아니한 행위) 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 때에는 그 의사표시는 자기를 위한 것으로 본다. 그러나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 전조 제1항의 규정을 준용한다.
• 민법 제117조(대리인의 행위능력) 대리인은 행위능력자임을 요하지 아니한다.

 

<3> 특히 부동산 거래에서 특히 대리행위가 많이 있습니다. 이러한 대리행위는 역시 특별한 형식이 있거나, 일정한 양식을 갖추어야 유효한 것은 아닙니다. 하지만 통상적으로 권한을 주었다는 수권행위는 위임장 형식으로 진행하고 이러한 위임장을 거래의 상대방은 증거로 확보하여 만약에 계약을 성립을 부정하는 경우 유효함을 주장하는 상대방이 증거로 활용할 수 있습니다. 

위임장 약식

2.  위임장 작성시 필요서류 와 양식 

<1> 위임장은 계약 체결을 위한 권한은 타인에게 넘긴다는 의미를 가지고 있기 때문에 이를 증명하는 다음과 같은 필요서류가 있습니다.

• 위임장 : 본인이 권한을 주는 범위와 이를 증명하는 위임자의 신분 사항과 권한을 받는 수임자의 신분 사항
• 본인발급 인감증명서 : 신고된 인감을 증명받기 위한 서류로 본인발급 3개월 이내 발급된 인감증명서
• 본인의 신분증(위임장에 표시된 위임인)
• 대리인의 신분증(위임장에 표시된 수임인)

<2> 위임장에 정형화된 양식이 있는 것은 아닙니다. 하지만 일반적으로 위임장 양식에 포함되어야 하는 항목사항은 있습니다. 다음과 같은 내용은 포함되는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.

• 위임자의 동일성을 알 수 있는 인적사항 : 성명, 주민번호, 주소, 연락처 등
• 수임자의 동일성을 알 수 있는 인적사항 : 성명, 주민번호, 주소, 연락처 등
• 대리하는 부동산 표시 : 물건의 주소
• 수권의 권한 범위 이나 금액 : 포괄적으로 권한을 위임하는 것은 무효가 될 수 있으며, 대리할 수  있는 범위나 시간을 특정
• 위임자의 인감도장 날인과 계약의 일시

특히 수권의 범위를 정확하게 한정하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 예를 들어 대리할 수 있는 시간을 한정하거나 어느 범위까지 대리행위를 할 수 있는지 한정하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 만약 범위를 한정하지 않으면 위임자가 위임한 범위를 넘어서까지 위임장을 남용할 위험이 있으며, 이로 인해 거래상대방도 거래가 무효가 될 위험이 있기 때문입니다.

 

<3> 예를 들어 "A 부동산 전세계약의 체결에 관한 일체를 대리하도록 한다. 또는 B 부동산 월세계약과 관련한 계약체결권한만 대리한다. 또는 C부동산 전세계약 체결과 관련한 중도금 및 잔금 일정조정 등 거래조건에 관련한 내용에 관한 권한을 위임한다." 구체적 범위를 한정하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

위임장형식.hwp

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3. 위임장을 수반한 대리계약 시 주의사항은?

<1> 전세나 월세계약의 임차인은 만약 임대인의 대리인이 계약을 체결하기 위해 출석한 경우 다음과 같은 사항은 우선 확인하도록 합니다. 

• 위임자의 신분증과 계약당사자(임대인)와 동일인인지 확인
• 수임자인 대리인 역시 신분증과 위임장에서 동일인인지 확인
• 등기부등본(건축물대장)의 실제 소유자와 위임자(임대인)인지 확인

 

<2> 이렇게 위임장과 위임자의 신분증, 등기부등본과 건축물대장에서 소유자가 동일인임을 확인하려고 하더라도 위임장의 전화번호를 통해 유선연결을 통해 주민등록번호, 주소를 물어 동일인임을 확인하고 오늘 전세나 월세 계약의 당사자임을 확인하도록 하는 것도 중요하다고 할 수 있습니다.

 

<3> 마지막으로 수임인인 대리인이 위임인과 어떤 관계인지 확인하고 만약 가족관계라고 하는 경우 가족관계증명서를 한 부 더 준비하여 동일인임을 확인하도록 합니다. 또한 최후에는 인감증명서의 날인과 위임장의 날인이 일치하는지 확인하여 최종적으로 위임한 게약을 본격적으로 진행하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.