전세 월세 임대인 사망시 / 상속인이 상속포기하는 경우? 임차인 보증금반환은?

최근 수많은 전세사기 피해자를 낳은 빌라왕이 사망함에 따라 전세보증금의 미반환이 큰 문제가 되었습니다. 이로 인해 이를 보완하는 입법도 이루어졌고, 관련 제도도 개선되고 있지만 이와 관련하여 많은 부분이 혼란스러운 상황이라고 할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다.

보증금반환은 누구에게?

 

1. 임차인이 전세보증보험(HUG)에 가입되어 있는 경우?

<1> 우리 민법은 상속순위에 관하여 규정하고 있습니다. 즉 임대인이 사망하면 다음과 같은 순서로 임대인의 지위가 승계됩니다.

1. 피상속인(사망자)의 직계비속(자녀, 손자녀 등) : 항상 상속인이 됨
2. 피상속인(사망자)의 직계존속(부, 모, 조부모 등) : 직계비속이 없는 경우 상속인이 됨
3. 피상속인(사망자)의 형제자매 : 1,2순위가 없는 경우 상속인이 됨
4. 피상속인(사망자)의 4촌 이내의 방계혈족 : 1,2,3 순위 없는 경우 상속인이 됨

만약 피상속인(사망자)의 배우자가 있는 경우에는 직계비속과 직계존속이 있는 경우에는 같이 공동상속을 하며, 직계존속과 직계비속이 없는 경우에는 단독상속인이 됩니다. 만약 임대인이 사망하는 경우 상속순위는 위와 같이 이루어집니다.

 

<2> 전세 월세 계약이 종료 후에도 상속인에게 계약종료통보와 함께 반환을 청구했음에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 가장 먼저 해야 하는 일은 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차권등기명령이 이루어지면 주소이전을 한다고 하더라도 '대항력'과 경매에서의 '우선변제권'을 유지할 수 있습니다.(임차권등기명령을 참조 부탁)

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임차권등기명령의 신청방법, 효력, 비용은?

 

<3> 임차권등기명령절차가 어느 정도 시간이 필요하기 때문에 만약 임대인이 특수 관리대상이라면 HUG의 '사전심사제도'를 이용할 수 있습니다. 이는 임차권등기가 이루어지기 전 사전심사를 받아 소요시간을 줄이기 위한 것입니다. 사전심사가 이루어진 이후 임차권등기가 이루어진다면 HUG의 보증이행심사를 받고 여기에서 승인이 나면 HUG로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

2. 임차인이 전세보증보험에 가입되어 있지 않은 경우?

<1> 임차인이 보증보험에 가입되어 있지 않은 경우에는 조금 시간이 더 걸릴 수밖에 없습니다. 소송이라는 절차를 거쳐야 하는데 만약 특별한 이의신청이 없다면 바로 끝나겠지만 상속인이 누구인지 알아내는 과정과 함께 이의신청이 있다면 최소 3개월에서 6개월 이상 시간이 걸릴 수 있습니다.

 

<2> 역시 전세보증금의 반환을 하지 않는 경우, 임차권등기와 함께 보증보험에 가입되지 않은 경우에는 전세금반환 지급명령을 신청합니다. 지급명령신청은 간단한 서식과 함께 계약서 및 간단한 증거만 있다면 변호사의 도움 없이도 가능하기 때문에 손쉽게 할 수 있습니다. 상속인이 지급명령서 송달을 받고 14일 이내 이의신청을 하지 않으며 확정되고 이를 근거로 강제집행이 가능하게 됩니다.

 

<3> 하지만 상속인이 이의신청을 한다면 재판시간도 길어지고 변호사의 도움이 필요할 수 있습니다 이 경우에도 차근차근 법정소송절차를 통해 확정판결을 받고 이를 통하여 압류 절차를 통해 강제집행 절차에 들어가야 합니다. 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 

 

3. 상속인 특정되지 않거나, 모두 상속포기를 한다면?

<1> 이럴 경우에는 보증금회수하는 것에 많은 시간이 필요합니다. 상속인이 특정되지 않거나, 상속이 모두 상속포기를 하는 경우 상속재산관리제도를 활용해야 합니다. 우선 피상속인인 임대인의 이해관계인으로 임차인은 상속재산관리인 선임을 청구하여야 합니다. 상속재산관리인이 선임되면 다음과 같은 사실을 신고합니다.

• 전입신고를 한 사실
• 암대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실
• 전세 월세 보증금반환채권이 존재한다는 사실

위 세 가지를 모두 갖춘다면 상속재산관리인에게 경매를 신청할 수 있고, 경매에서 우선변제권을 행사하여 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

<2> 그런데 만약 거주 중인 주택에 저당권이 설정되어 있는 경우에는 하나 더 살펴보아야 합니다. 만약 임차인은 전입신고를 한 다음날로부터 대항력을 취득하게 되는데 만약 저당권설정 등기일이 전입신고보다 하루라도 앞선다면 임차권은 선순위저당권자에게 대항할 수 없고, 우선변제적 효력도 없습니다. 즉 경락인에 대해서 임차권을 주장하지 못하고 최선순위 배당이 불가능해집니다.

 

<3> 이렇게 된다면 주택의 경매대금에서 선순위저당권자에게 우선 경매대금이 배당되고 남은 대금에서 배당받을 수 있습니다. 그런데 사실 선순위저당권에 변제하고 남은 대금은 거의 없는 경우가 대부분이어서 결국은 임대인의 다른 상속재산에 대해서 강제집행을 청구하고 반환받아야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 이 또한 시간과 비용이 들어가는 어려운 절차를 거쳐야 합니다. 

 

<참고> 임차인이 사망하는 경우 전세보증금반환문제는 다음 포스팅을 참조하시면 도움이 되실것 같습니다.

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