상가건물임대차보호법(상임법) 환산보증금 적용범위 임차인 보호는?

주택임대차보호법에서는 임차인의 보호범위가 대단히 폭넓게 이루어지고 있습니다. 그래서 상가임대차보호법의 경우에도 특별한 적용범위에 제한이 없다고 착각하기 쉽습니다. 하지만 임차인 보호와 관련하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 즉 사회적 경제적 약자가 아닌 상가임차인인 경우 보호를 제한하고 있는데 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가고자 합니다

보호되는 상가임차인

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1. 상가임대차보호법의 적용범위는?

<1> 상가건물임대차보호법에는 적용범위와 관련한 규정이 있습니다. 우선 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

상가임대차보호법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다.)의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

위 단서조항에서 말하는 '대통령령으로 정하는 보증금액'은 일반적인 보증금액수가 아니라 환산보증금액수를 의미합니다. 환산보증금액=(월임대료 X100)+보증금을 의미하는 것으로 월임대료에 100을 곱한 후 보증금액수를 더한 금액을 의미합니다. 

 

<2> 상가임대차보호법에서는 이렇게 환산보증금으로 환산한 금액이 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없다고 규정하고 있습니다. 하지만 밑에서 설명하겠지만 모든 상가임대차보호법 규정이 적용받지 못하는 것이 아니라 일부 규정은 적용받을 수 있습니다. 상가임대차보호법 초기에 환산보증금액수를 너무 적게 규정하여 상가임대차보호법의 적용이 제한되었으나 최근에는 금액의 범위를 상향시켰습니다.

지역별 환산보증금 금액 기준표

<3> 예를 들어 보증금 보증금 7천에 월세가 9백만 원인 상가가 있다고 가정해 봅시다. 그렇다면 이 상가의 환산보증금액은 공식에 따라 (9백만 원X100)+7천만 원 = 9억 7천만 원이 되게 됩니다. 이는 서울지역의 환산보증금액수인 9억 원을 초과하게 되어 이 상가의 임차인은 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하게 됩니다.

 

2. 환산보증금 초과해도 적용되는 규정들은?

상가임대차보호법 제2조
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10의 8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

<1> 환산보증금이 초과하는 경우에도 상가임대차보호법에서는 일부 규정은 적용이 가능하다고 규정하고 있습니다. 즉 상가임대차법의 적용범위에는 속하지는 않지만, 일부 규정에 대하여는 적용을 받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 1) 대항력, 2) 계약갱신청구권, 3) 권리금 회수보호 규정, 4) 차임연체 특례규정들은 환산보증금이 초과해도 적용이 된다고 할 수 있습니다.

 

<2> 구체적인 예를 들어 점유와 함께 사업자등록을 갖추고 있다면 상가의 소유자가 바뀐다고 하더라도 임차인은 자신의 임대차계약의 내용을 주장할 수 있습니다. 즉 임대차계약기간까지 나가지 않아도 되고 월세나 기존의 계약 내용을 새로운 임대인에게도 주장할 수 있습니다.

 

<3> 또한 최초 임대 계약시점부터 10년 까지는 계약의 갱신을 주장할 수 있어, 임차인이 원하는 경우에는 10년 까지 그 임대차기간을 보장받을 수도 있습니다. 즉 임대인은 상가임대차법에서 규정한 예외적인 사유를 제외하고는 환산보증금액수를 초과하는 상가임대차에서도 임차인의 갱신을 거절할 수 없습니다. 예를 들어 임차인이 3기의 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인은 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 

 

<4> 또한 환산보증금을 초과하는 상가임차인의 경우에도 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장받습니다. 상가임차인은 임대차기간이 종료하기 6개월 전부터 새로운 임차인을 소개하고 그 대가로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장받고 있는데 이 경우 역시 환산보증금 초과 상가의 경우에도 적용된다고 할 수 있습니다.

 

3. 환산보증금을 초과하는 경우 적용되지 않는 규정들은?

<1> 하지만 환산보증금을 초과하는 상가임대차에서는 우선변제적 효력이 인정되지 않습니다. 예를 들어 상가임대차건물이 경매나 공매가 진행되는 경우 임차인이 임차한 건물에서 다른 일반채권자보다 우선하여 보증금을 배당받지 못하고 일반채권자와 동등하게 배당받습니다. 

 

<2> 또한 임대료 인상률제한 규정 역시 적용 받지 않아 임대인은 자신이 원하는 인상률을 제시할 수 있고, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대인의 인상률 부탁을 들어주어야 합니다. 이와 관련하여 기존의 포스팅이 있으니 참고부탁합니다.

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<3> 묵시적 규정에 있어서도 환산보증금을 초과하는 경우 상가임대차보호법이 아닌 민법을 적용받습니다. 상가임대차보호법에서는 묵시적 갱신이 이루어지는 경우 1년으로 갱신이 이루어지고 만약 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 3개월 후에 그 효력이 발생합니다. 하지만 임대인은 임의대로 해지할 수 없습니다.

 

환산보증금을 초과하여 민법을 적용받게 된다면 묵시적 갱신이 이루어진 경우 1년의 계약기간을 적용받지 않고 기한의 정하지 않은 임대차가 되어 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인의 경우에는 통고 후 6개월, 임차인은 1개월 후 효력이 발생한다고 할 수 있습니다.