구분점포 프라자상가 여러 호실 일괄 단일 상가임대차 계약 체결 상가임대차보호법 적용?

상가임대차보호법은 일정 범위안에 포함된 임차인에게만 적용되도록 하고 있습니다. 즉 임대보증금이 큰 임차인은 보호의 필요성이 덜 하다고 판단하고 있습니다. 그렇다면 구분점포 여러개를 한꺼번에 계약하는 임차인의 경우에는 이런 상가임대차보호법의 대상이 되는지가 문제될 수 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

 

환산보증금의 계산은 어떻게?

 

1. 구분점포 계약시 쟁점이 되는 사항은?

<1> 최근 다음과 같은 사례로 질문을 해 온 임차인분이 있었습니다. 구체적 내용은 다음과 같았습니다. 

• A라는 임차인은 B라는 임대인으로 부터 구분점포 흔히 프라자상가 3개호실을 임대받았습니다. 예를 들어 101호부터 103호까지 상가임대계약을 체결하였습니다. 그 이후 101호부터 103호 각각 호실을 벽을 허물고 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하고 있습니다.
• 그런데 호실이 별개이기 때문에 각각의 구분점포에 대하여 별개의 임대차계약서를 작성하였습니다. 즉 동일한 임대인과 3개의 호실을 계약하였습니다. 그런데 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려주지 못하자 각각의 호실에 대하여 경매신청을 하였는데 낙찰금에 대해서 과연 상가임대차보호법에서 말하는 우선변제적 효력이 있는지가 문제되었습니다.

<2> 상가임대차를 체결하는 목적물은 실무에서는 크게 2가지 종류가 있습니다. 흔히 상가주택 즉 점포겸용주택의 상가와 구분점포(프라자상가)의 상가와 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 특히 프라자상가의 경우에는 전용면적이 부족하여 여러 상가와 통합하여 단일한 영업을 하는 경우가 있습니다.

 

<3> 문제는 구분점포마다 주인이 다른 경우도 있고, 임대한 구분점포가 전부 같은 임대인인 경우도 있으며, 3개호실을 임대차계약을 체결하였는데, 2개호실은 같은 임대인이고 한 개 호실만 다른 임차인 경우도 있습니다. 그런데 오늘 사례의 경우에는 전부 같은 임대인인 경우의 사례라고 할 수 있습니다. 

 

2. 상가임대차보호법이 적용되는 임차인?

<1> 상가건물임대차보호법에는 주택임대차보호법과 달리 적용되는 임차인 범위를 한정하고 있는 규정이 있습니다. 

• 상가건물임대차보호법 제2조 제1항은 " 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."규정하고 있습니다. 즉 일정액수 이하의 보증금이 정하여진 경우에만 동법이 적용된다고 하고 있습니다.

<2>  흔히 말하는 보증금은 환산보증금으로 (월세X100)+보증금을 의미합니다. 문제는 이러한 환산보증금액을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법이 적용되지 않는다는 사실입니다. 다만 상가건물임대차보호법 전부가 적용되지 않는 것은 아니고 몇몇 규정은 환산보증금액이 초과하는 경우에도 적용되기도 합니다.

 

<3> 예를 들어 ① 대항력, ② 계약갱신청구권, ③ 권리금 회수보호 규정, ④차임연체 특례규정 들은 환산보증금 초과여부와 상관없이 상가임대차보호법이 적용되지만, ① 임대료 상한요율 규정, ② 묵시적 규정과 해지 ③ 우선변제적 효력에 관한 규정들은 환산보증금액이 초과하는 경우에는 적용되지 않습니다. 

2024.01.18 - [생활속의 부동산이야기] - 상가건물임대차보호법(상임법) 환산보증금 적용범위 임차인 보호는?

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3. 일괄하여 구분점포 임대인과 임대차계약 체결시

<1> 환산보증금액이 초과하면 적용되지 않는 규정 중 하나가 경매에서 우선변제적 효력 적용여부입니다. 즉 환산보증금액 초과하는 경우에는 임대차목적물이 경매나 공매가 진행되는 경우 상가임차인이 다른 일반채권자보다 우선하여 보증금을 우선 배당받지 못하고 동등하게 배당받아야 합니다. 따라서 위의 사례에서 3개 호실을 단일한 임대차로 보느냐, 아니면 개별로 각각의 호실마다 환산보증금액을 보는냐가 매우 중요한 쟁점이라 할 수 있습니다.

 

<2> 이와 같은 사례에서 대법원은 " 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다"고 판시하였습니다.(대법원 2015. 10. 29선고 2013다27152 판결)

 

<3> 즉 동일한 임대인인 경우에는 각각 호실의 보증금과 월세를 합한 환산보증금액을 기준으로 적용여부를 적용해야 한다고 판례는 말하고 있습니다. 그래서 만약 합한 보증금과 월세가 환산보증금을 초과하는 경우 보증금의 우선변제권은 없으며, 나머지 채권자들과 동등하게 경락대금에 배당을 받게 됩니다.(위 사례에서는 초과할 가능성이 높다고 할 수 있습니다.)

 

*문제는 호실만다 임대인이 다른 경우에는 어떻게 진행될지에 관하여서는 아직은 해석이 달라질 수 있어 이는 판례를 기다려 봐야 할 것 같습니다.