우리는 실제생활에서 매매나 전세, 임대차에서 가계약금을 많이 활용하고 있습니다. 하지만 법률에서는 명확하게 규정하지 않아서 이와 관련하여 많은 분쟁이 있는 것도 사실입니다. 오늘은 가계약금에 대한 법적 성질, 판례의 태도를 통해 가계약금을 지급한 경우에도 해지 가능여부, 반환여부를 알아보도록 하겠습니다.
1. 매매 및 임대차 계약의 성립시기
(1) 오늘의 문제를 해결하기 위해 가장 먼저 명확히 해야 하는 것은 계약의 언제 성립하는지를 확실히 해야 합니다. 계약의 성립여부에 따라 지급한 가계약금의 반환이 가능한지, 아니면 반환할 수 없는지를 나눌 수 있기 때문입니다. 가계약금의 내용이 단순히 계약의 준비단계의 한 부분으로 볼 것인가 아니면 이미 계약을 체결한 것으로 보아 계약금의 일부를 선지급한 것으로 볼 것인가가 중요한 쟁점이 되기 때문입니다. 만약 계약이 성립한 것으로 이해하고 계약금의 일부를 선지급한 것으로 이해한다면 일정한 조건하에서만 해지가 가능하다고 할 수 있습니다.
(2) 판례에서는 여러차례 계약이 언제 성립하는지에 대해 명시적으로 설명하고 있습니다.
- 계약이 성립하기 위하여는 당사자의 서로 대립하는 수 개의 의사표시의 객관적 합치가 필요하고, 객관적 합치가 있다고 하기 위해서는 당사자의 의사표시에 나타나 있는 사항에 관하여는 모두 일치하고 있어야 한다. 한편 계약내용의 중요한 점 및 계약의 객관적 요소는 아니더라도 특히 당사자가 그것에 중대한 의의를 두고 계약 성립의 요건으로 할 의사를 표시한 때에는 이에 관하여 합치가 있어야 계약이 적법, 유효하게 성립한다"(대판 2003.04.11 , 2001다 53059 참조)
- 매매, 임대차, 전세계약에서 양당사자가 목적물에 대한 인식과 당사자의 특정 및 거래의 일반관행, 계약과정에서의 양당사자의 합의 내용등 다양한 제반사정을 참작하여 가계약금이 계약의 이행과정인지, 아니면 일반적인 계약의 준비과정인지가 나뉘는 중요한 핵심이 된다고 할 수 있습니다.
(3) 하지만 일반적으로는 목적물의 특정이 먼저 있게 됩니다. 예를 들어 아파트 몇 동 몇 호인지 확인한 후 그 목적물을 살펴보고 맘에 들어서 임대차 월세나 보증금 아니면 매매대금에 대해서 합의가 이루어집니다. 이후 추가적으로 대금의 일정으로 중도금과 잔금은 언제 지급할 것인가에 대해 양당사자의 합의에 도달합니다. 판례에 의하면 이러한 합의가 있다면 계약은 성립된다고 하고 있습니다. 계약의 성립여부는 가계약금의 지급여부, 계약서 작성여부와는 상관없습니다. 그래서 대부분의 실제사례에서는 단순히 준비과정으로 돈을 지급하기보다는 계약이 성립하고 계약금의 일부로서 가계약금이 지급된다고 볼 수 있습니다.
2. 가계약금의 지급 이후 매수인 또는 임차인은 반환청구 가능한가?
(1) 결론부터 말하면 계약이 성립한 이후에는 계약의 해지를 주장하면서 가계약금의 반환을 청구할 수 없습니다. 계약의 해지를 주장하기 위해서는 지급했던 가계약금은 포기해야만 합니다. 마찬가지로 가계약금을 받은 임대인이나 매도인 역시 지급받은 가계약금만 반환하면서 계약의 해지를 주장하지 못하고 지급받았던 계약금의 배액을 상환하면서 계약의 해지를 주장할 수 있습니다. 하지만 주의해야 여기에서 더 분명하게 알아야 하는 사항이 있습니다. 이와 관련한 대법원 판례가 있습니다.
(2) 한 가지 예를 사례를 들어 보도록 하겠습니다. 서울의 입지가 좋은 10억 원의 아파트를 구매하려고 합니다. 매수희망자자는 매매계약에 대한 모든 사항에 동의하고 매도인으로부터 통장번호를 확보하고 우선권을 확보하기 위해 가계약금 명목으로 일천만 원을 송금하였습니다. 그런데 이후 입지와 매매조건이 더 좋은 아파트를 발견하고 계약의 해지를 주장하면서 일천만 원의 반환을 주장하고 있습니다.
(3) 결론은 당연히 반환을 주장하지 못합니다. 문제는 여기에서 일천만 원만 포기하고 계약을 해지할 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 판례에 의하면 가계약금(1,000만 원)은 계약금의 일부 즉 선지급으로 이해하고 매수인이 변심하여 계약을 해지하고 싶다면 단지 1,000만 원만 포기하는 것으로 주계약을 포기할 수 없으며, 남은 9,000만 원을 매도인에게 입금하여 계약금인 1억(매매대금의 10%)을 채워야만 주계약인 매매계약이나 임대차, 전세계약을 포기할 수 있습니다.( 대판 2008. 03. 13 선고 2007다 73611판결)
3. 참고 가계약금을 지급받은 매도인이나 임대인이 계약을 해지하기 위해서는?
(1) 위 사례에서 가계약금을 지급받은 매도인이 변심하여 계약을 해지하려고 한다면 지급받은 배액인 2천만 원만 매수희망자에게 돌려주고 해지를 할 수 있을까요? 정답은 그렇지 않습니다. 가계약금 명목으로 지급받은 1천만원을 기준으로 배액인 2천만원만 돌려주고 매도인은 해지할 수 없고 매매계약의 계약금인 1억의 배액인 2억을 돌려주고 매매계약을 해지할 수 있습니다.
(2) 대법원 판례 역시 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 ' 약정 계약금'이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서는 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다(대법원 2015.4.23 선고 2014다231378판결)고 판시하였습니다.
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