전입신고 안된 오피스텔 계약갱신청구권을 행사할 수 있나?

2020년 07월 31일에 개정된 주택임대차보호법에서는 상가와 같이 계약갱신청구권을 인정하면서 주택 임차인이 거주권을 보호하고 있습니다. 이와 관련하여 개정된 계약갱신청구권과 전입신고가 안된 오피스텔의 경우 계약갱신청구권가 허용될 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

개정 상임법의 규정 내용

1. 개정된 계약갱신청구권의 내용

(1) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에)까지 계약의 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유를 들지 않는 경우 거절하지 못하게 되었습니다. 
 
(2) 임차인은 계약갱신청구권을 전체 계약기간 동안 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하였습니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보았습니다. 일반적인 계약갱신을 행사하는 경우에는 총 4년을 보장받을 수 있습니다. 만약 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유를 제시하지 아니하고 제3자에게 목적주택을 임대하는 경우에는 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였습니다. 참고로 만약 중간에 묵시적 갱신이 된 경우에는 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 행사한 것으로 인정되지 않아 묵시적 갱신과 별도로 1번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그렇게 되면 계약은 총 4년 이상을 보장받을 수 있습니다. 
 
(3) 임차인이 임차료를 2회 연체한 경우, 세입자가 거짓 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 주택 전부 또는 일부 파손한 경우, 임차인이 무단으로 전대한 경우, 임대인이 실제로 거주하려고 하는 경우 등의 예외적인 사유가 있는 경우에는 갱신을 거부할 수 있도록 하였습니다. 
 
(4) 계약을 갱신하는 경우에도 임대료 증액의 상한을 5%로 정하되, 지방자치단체가 지역 임대차시장을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하였습니다. 따라서 지방자치단체에 따라 5% 미만의 상한액이 정해질수 있습니다.
 

2. 업무용 오피스텔의 경우 계약갱신청구권 인정여부

(1) 흔히 업무용 오피스텔이라고 하면 전입신고가 안된 오피스텔이라고 할 수 있습니다. 만약 이러한 전입신고가 안된 업무용 오피스텔에서 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구한다면 계약갱신이 인정되는지가 실무에서 많이 문제가 되고 있습니다. 
 
(2) 임대인들은 오피스텔의 성격을 강조하며 오피스텔은 업무용 시설이며 주민등록을 하지 않았기 때문에 주택임대차보호법상의 보호대상이 아니며 계약갱신청구를 할 수 없다고 주장하고 있습니다. 실무적으로도 전입신고를 하지 않고 거주하고 있는 오피스텔이 많이 존재하고 있습니다. 만약 전입신고가 된다면 오피스텔이 주택 수에 포함되어 재산세 및 양도소득세 등 다양한 규제를 받고 있기 때문에 처음 계약 때부터 전입신고를 하지 않지 않을 것을 전제로 하고 있습니다.
 

3.  전입신고 안된 오피스텔 계약갱신청구권 관련 국토부 해석

(1) 이와 관련하여 아직까지 명확한 규정이 없으며, 판례역시 존재하고 있지 않습니다. 그러나 최근 전입신고 안된 업무용 오피스텔에 대한 계약갱신청구권 관련 국토부의 유권해석이 있어 이에 대해 적어 보도록 하겠습니다. 최근 국토교통부의 해석에 따르면 전입신고되지 않은 업무용 오피스텔이라도 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우에는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 하였습니다.
 
(2) 전입신고가 되지 않아 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없다고 할 수 있지만 계약갱신청구권은 별개의 사안이라고 유권해석 하였습니다. 일반적으로 오피스텔의 경우 전입신고를 하고 주거용으로 사용하는 경우에는 당연하게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 전입신고가 안된 경우에는 해당 규정이 명확하지 않아 혼란이 있었으나, 최근 주거용으로 사용하는 경우에는 계약갱신청구권을 인정하였습니다.
 
(3) 아울러 오피스텔의 소유자가 '사무실 사용'을 목적으로 주거용으로 사용하던 임차인의 계약갱신청구권의 행사를 거부한다면 이는 불법으로 봐야 한다고 국토부는 설명하고 있습니다. 즉 사무실 사용과 계약갱신청구권과는 아무런 관련이 없다고 설명하고 있습니다. 즉 사무실 사용은 계약갱신청구권의 갱신거절 사유가 될 수 없으며, 임대인이 직접 거주할 목적으로만 갱신거절사유로 지정되어 있고 용도를 바꾸겠다는 것은 거주 목적으로 보기 어려워 갱신거절사유에는 해당하지 않는다고 설명하고 있습니다.