주택 상가 임대차 계약서에 특약사항 유효? 무효인 특약? / 편면적 강행규정

주택이나 상가 임대차계약서에 다양한 특약사항을 임대인과 임차인은 정하기도 합니다. 원래 특약이란 임대인과 임차인 사이 애매모한 내용을 미리 당사자끼리 정함으로 분쟁을 사전에 방지하는 효과를 가져옵니다. 하지만 양 당사자가 특약으로 정했다고 해서 무조건 그 효력이 발생하지 않습니다. 오늘은 이와 관련한 내용을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

양 당사자의 합의와 강행규정

 

 

1. 편면적 강행규정 / 임대차보호법

<1> 우리 개인들은 다양한 법률관계를 자유롭게 형성할 수 있으며, 이러한 자유로운 관계가 합의에 의해서 정해진다면 이 합의를 근거로 공적인 힘도 부여받을 수 있습니다. 이러한 관계를 사적자치라고 합니다. 즉 계약관계의 당사자는 자유롭게 합의를 할 수 있으며, 합의를 지키지 않은 경우 해지 및 손해배상이라는 공적인 힘을 의뢰할 수 있습니다.

 

<2> 특히 임대차계약관계에서 양 당사자는 주된 계약관계에서 다루지 않은 다양한 부수적인 계약관계를 추가적으로 정할 수 있는데 이를 특약이라고 합니다. 그렇다면 위에서 언급한 것처럼 사적자치에 의해서 이러한 특약은 모두 유효할까요? 그렇지 않습니다.

 

<3> 주택임대차를 규율하는 주택임대차보호법 제10조에서는 '이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'라고 규정하고 있으며, 상가임대차보호법에서도 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있습니다. 그런데 잘 보시면 이 법에 어긋난 내용은 효력이 없다가 아니라 임차인에게 불리한 약정이 효력이 없다는 것입니다.

 

반대로 해석하면 임차인에게 유리한 특약은 유효하다고 임대차보호법은 규정하고 있습니다. 즉 규정에 반하여 임대인과 임차인 특약을 맺어도 그 특약의 내용이 임차인에게 유리하다면 그 특약은 효력이 있다는 것입니다. 이러한 내용을 통칭하여 편면적 강행규정이라고 불립니다.

 

2. 임대차 계약서 특약을 적어도 무효인 내용은?

다음과 같은 특약사항은 임차인이 그 유효를 주장하지 않는 한 무효라고 할 수 있습니다.

보증금이나 월세를 1년 후 시세에 맞게 올린다.

이러한 특약은 아무리 계약서에 적어 놓는다고 하더라도 무효입니다. 주택임대차보호법에 의한 경우 갱신하는 경우 5%의 한도 내에서 올릴 수 있다고 규정하고 있습니다. 만약 임차인이 동의하지 않는 경우 임대인은 경제사정 변동 등의 사유로 임대료를 올릴 수 없습니다. 

 

임대료를 상승시킬 수 있다는 주택임대차분쟁조정위원회의 조정절차나 법원 소송을 통해 임대료 상승에 대한 판단이 이루어진다면 가능하다고 할 수 있습니다. 반대로 임대료를 상승시키지 않는다는 특약은 임차인에게 유리하기 때문에 유효라고 할 수 있습니다.

 

갱신청구권은 행사하지 못하며, 임차인은 임대차계약만료 시 임대인에게 명도 한다.

 

이런 특약 역시 임차인이 동의하지 않는 한 무효입니다. 주택임대차보호법에서는 1번의 임대차갱신청구권을 임차인에게 보장하고 있으면서 1번의 갱신청구권을 행사한 경우 최대 4년의 임대차 기간을 보장하고 있기 때문입니다.

 

상가의 경우 임대차갱신의 횟수에 상관없이 최대 10년까지 임대차기간을 임차인에게 보장하고 있습니다. 따라서 이를 제한하는 특약 역시 무효이면 특약을 근거로 임대인은 임차인에게 퇴거를 명할 수 없습니다.

 

세입자는 계약기간 1년이 끝난 뒤 퇴거한다.

 

 

종종 주택임대차계약기간을 1년으로 하고 '세입자는 1년 뒤 퇴거한다'라는 특약을 하기도 하지만 이는 무효입니다. 주택의 경우 무조건 2년을 보장하고 있으며, 갱신청구권 1번(2년 보장)을 행사할 수 있어 최장 4년까지 보장하고 있습니다.

 

아무리 계약기간을 2년 미만으로 정한다고 하더라도 세입자는 2년을 보장받을 수 있습니다. 하지만 반대로 1년 계약기간을 적은 경우 임차인은 1년의 계약기간을 주장한 다음 퇴거할 수 있습니다.

 

주택 / 상가 매매로 임대인이 바뀐 경우, 임대차계약은 종료되고 주택을 명도 한다.

 

 

주택과 상가임대차보호법에서는 주민등록이전 또는 사업자등록과 함께 점유가 있게 되면 임차인에게 대항력을 발생하게 하고 있습니다. 대항력이란 기존 임대차계약의 내용을 계약 당사자 이외 제3자에게도 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 이는 강행규정으로 아무리 매매로 소유자가 바뀐다고 하더라도 강제할 수 없으며 기존의 임대차기간을 임차인은 주장할 수 있습니다.

 

월세가 1번 밀린 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법에서는 임차인이 임차료 2기의 액수가 지체되는 경우 상가임대차보호법의 경우에는 3기의 액수가 밀린 경우 해지를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 역시 강행규정으로 아무리 특약으로 위와 같이 적어 놓는다고 해도 임차인에게 불리한 규정으로 효력이 없습니다.

 

반대로 주택의 경우에 3기 이상의 액수가 밀린 경우 해지할 수 있다고 규정하고 있다면 이러한 특약은 임차인에게 유리하여 유효하다고 할 수 있습니다.

 

(상가) 해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않습니다.

 

상가임대차보호법에는 임차인의 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하는 규정들이 있습니다. 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 전까지의 기간 동안 기존 임차인이 자신과 권리금 계약을 맺은 신규 임차인을 상가 임대인에게 주선할 수 있도록 함으로써 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있습니다.

 

만약 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하거나 월세나 보증금을 과도하게 요구하는 경우에는 손해배상을 임차인이 청구할 수 있는데 이러한 권리를 특약으로 인하여 막을 수 없습니다. 이러한 특약은 무효이며 임차인은 권리금 회수할 기회는 계속 보장받는다고 할 수 있습니다.