임차인 내보내기 명도집행 / 강제집행 비용과 대처는?

임대차 계약에서 임대인 분들이 가장 고민하는 것은 임차인이 월세를 밀린 후 잠적하는 일입니다. 아무리 임대인 소유의 건물이더라도 함부로 들어가서 물건을 꺼낼 수 없기 때문에 명도소송과 강제집행을 거치게 됩니다. 하지만 이러한 절차는 비용과 시간이 많이 필요한데 오늘 강제집행의 비용과 관련하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

임대인 지급 비용

1. 임차인 내보내기 위해서는?

<1> 주택의 경우 임차인이 2기의 액수의 월세가 밀리거나, 상가의 경우에는 3기의 액수가 밀린 경우 임대인의 계약을 해지하고 임차인에게 명도를 요구합니다. 하지만 가끔 임차인은 잠적하여 드문 불출하는 경우가 있습니다. 이 경우 임대인은 함부로 임대차 목적물인 주택이나 상가에 함부로 들어가서 물건을 꺼낼 수 없습니다. 이는 형사상 주거침입과 업무방해죄가 성립할 수 있기 때문입니다. 결국은 명도소송과 강제집행절차를 거쳐야 합니다. 이와 관련하여 이전의 포스팅을 참고하시면 도움이 되실 것 같습니다.

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월세 밀린 지체 연체 임차인 내보내기 방법과 절차

 

<2> 명도소송을 진행하는 경우 4~6개월 정도 소요되는 것이 일반적이나, 법원의 특별한 사정(임차인에게 송달이 안되어 공시송달 절차를 거치는 경우)이 발생하여 변론기일이 늦게 잡히거나 임차인이 이의제기를 하는 경우에는 기간이 길어질 수는 있습니다. 하지만 명도소송진행은 보통 어렵지 않게 진행하는 것이 일반적입니다. 왜냐하면 보통 월세를 밀린 임차인은 출석하지 않고 2~3회 변론 후 곧바로 판결이 확정되기 때문입니다.

 

<3> 문제는 명도소송이 아니라 강제집행이라고 할 수 있습니다. 명도소송은 자신이 직접 지급명령소송도 셀프로 진행할 수 있어 큰 비용이 들어가지 않지만 강제집행은 반드시 법원과 집행관의 합법적인 힘을 빌려야 하기 때문에 필수적인 비용이 들어가게 됩니다. 그렇다면 어떠한 비용들이 들어갈까요?

 

2. 강제집행 항목비용들은?

강제집행 과정에서 법원의 수수료이외에 다음과 같은 비용들을 부담해야 하는데 지역과 임대차 계약 목적물, 세입자가 남겨 놓은 물건의 양 등 다양한 변수들이 있지만 평균적인 비용을 설명드리도록 하겠습니다.

비용항목의 내용

인건비(노무비)

 

강제집행을 실제로 수행하는 인력들이 필요한데 여기에 들어가는 비용을 말합니다. 보통 임대차의 목적물의 평수에 따라 필요한 인력이 달라지고 또한 주택인지, 상가인지에 따라 조금씩 다르면 최근에 들어서는 인건비 상승 또한 있어서 우선은 최소한 필요 비용을 설명드리도록 하겠습니다. 우선 노무자 1인당 12만 원~14만 원가량 부담하는 게 일반적입니다.

 

그리고 면적당 집행관들이 요구하는 노무자의 수는 다음과 같습니다.

• 5평~10평 미만 : 노무자 3~5명
• 10평~20평 미만 : 노무자 6~8명
• 20평~30평 미만 : 노무자 9~11명
• 30평~40평 미만 : 노무자 12~14명

결국 40평의 경우에는 일반적으로 15명 정도의 노무자가 필요하다고 합니다. 결국 인원수에 노무자 인건비를 곱해서 노무비를 산정하면 됩니다.

 

운송비

 

세입자 물건을 꺼낸 다음 이 물건을 운송 및 보관하는 비용이 필요합니다. 왜냐하면 아무리 잠적한 임차인 물건이라도 그 소유권이 있기 때문입니다. 꺼낸 물건은 법원에서 지정한 물류센터나 창고에서 보관하는데 이 비용 역시 임대인이 지불해야만 합니다.

 

물건의 양에 따라 호출하는 화물차가 다릅니다. 일반적으로 2.5톤 화물차를 호출하는 경우에는 20~30만 원이며, 5톤 트럭의 경우 한 대에  50~60만 원가량 운임이 필요합니다. 그런데 이는 역시 다양한 변수로 인해 비용산정이 달라질 수 있습니다.

 

창고보관비

 

보관료는 5톤 컨테이너 한 대를 한 달 빌리는데 20만원 정도가 소요되고 있습니다. 그런데 대부분의 경우 보관료는 3개월분을 미리 내야만 합니다. 결국 5톤 컨테이너 한 대를 빌리려면 60만 원을 선 지불해야만 합니다.

 

열쇠해체비용

 

일반적으로 임차인이 순순히 열어줘서 들어가지 않고 강제로 개문을 해서 들어가기 때문에 열쇠공을 불러 잠금장치를 해체해야만 합니다. 이때 열쇠공을 불러 해체하는 데, 열쇠 잠금장치만 있는 경우에는 5~7만 원, 스마트 도어록이 있는 경우에는 10~15만 원의 비용이 소요된다고 합니다. 

 

3. 임대인 대처는?

<1> 일반적으로 20평 규모 강제집행 비용은 200~250만원 정도 필요하다고 하며, 30평의 규모는 300~400만 원 정도 필요하다고 합니다. 물론 물건의 양이나 필요한 인원수, 노무비 등 다양한 변수들이 있으나 현재 기준으로 이러한 비용이 들어간다고 할 수 있습니다.

 

<2> 임대인의 경우에는 보증금 산정시 6개월간 임차료 부분과 평수에 맞는 강제집행 비용, 그리고 기타 수선 개선 비용 등을 고려하여 보증금을 우선 산정하도록 하도록 합니다. 이후 강제집행 비용 등이 보증금 액수를 초과하는 경우에는 소송을 통해 채무자 개인재산에 강제집행을 신청하도록 해야 합니다.