상가임대차 만료 1개월 이내 해지 주장? 묵시적 갱신 / 임차인 보증금반환청구 / 임대인 대처?

최근 주택임대차보호법에도 묵시적 갱신 규정이 들어오면서 상가임대차와 주택임대차에 모두 묵시적 갱신 규정이 있습니다. 하지만 두 규정에는 약간의 차이가 있습니다. 이로 인하여 각 규정을 잘못 이해하는 경우가 발생합니다. 그 중에서도 상가임대차계약이 만기 1개월이내 임차인이 해지를 청구하는 경우인데 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

주임법과 상임법 비교

1. 상가임대차 만기 1달도 안 남은 상황에서 임차인 해지 주장?

<1> 실무에서 종종 상가임차인이 계약만기 1달도 채 남지 않은 상황에서 계약의 종료를 주장하고 임대인은 임대차의 묵시적 갱신을 주장하며 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 임차인은 자신은 권리금도 주장하지 않고 바로 퇴거와 원상회복을 해 줄수 있음을 알리면서 계약만료일에 임대인에게 보증금의 반환을 주장합니다. 즉 임차인은 자신이 빨리 원상회복할테니 원상회복이 끝나는대로 보증금을 돌려달라고 임대인에게 주장합니다.

 

<2> 임대인은 위에서 언급한 것처럼 임차인이 계약의 종료의 통지는 만기 6개월~1개월 사이에 이루어져야 하는데 이 기간을 아무 말없이 지나갔으므로 묵시적 갱신이 이루어졌고, 묵시적 갱신이후 3개월 이후에야 보증금을 반환해 주겠다고 주장을 합니다. 비슷한 규정이 주택임대차보호법에도 존재하고 있으므로 실무에서는 대부분 임대인의 견해가 옳다는 방향으로 설명이 이루어집니다. 이렇게 설명하시는 공인중개사분들이 많이 계십니다.

 

<3> 그렇다면 과연 임차인은 계약만료일에 보증금을 반환받지 못하게 될까요? 묵시적 갱신이 이루어졌으므로 묵시적 갱신이후 3개월 이후에야 보증금을 반환받을 수 있을까요? 하지만 이는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이를 구분하지 못해 발생하는 오해입니다. 다음에서 상가임대차보호법과 주택임대차보호법에서의 규정의 차이를 알아보도록 하겠습니다. 

 

2.  주택임대차와 상가임대차의 묵시적 갱신 요건?

주임법 제6조 참조

<1> 주택임대차보호법 제6조에 의하면 주택임대차계약의 갱신은 임대인이 임차인에게 임대차종료일 6개월~2개월 까지 거절의 통지를 하여야 하고 임차인 역시 이 기간까지 갱신 및 거절의 통지를 하도록(제6조 제1항 단서) 하고 있습니다. 만약 이 기간내에 서로가 아무런 통지를 하지 않은 경우에는 묵시적 갱신이 되도록 규정하고 있습니다.

 

제6조의 단서를 근거(임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다)로 결국 계약의 종료를 서로 원하는 경우에는 임대인이든 임차인이든 2개월 전까지 상대방에 통지할 것을 요구하고 있습니다.

 

상임법 제10조

<2> 그런데 상가임대차보호법에서는 임대인이 임차인에게 임대차 계약 종료일 6개월~1개월 전까지 거절의 통지를 할 수 있으며, 만약 임차인이 갱신을 요구하는 경우에는 거절을 행사하지 못한다고 규정하고 있습니다. 그런데 임대인이 이러한 통지를 하지 않은 경우에는 묵시적 갱신이 이루어진다는 규정은 있으나 주택임대차보호법과 같은 임차인에게 거절 통지에 대한 규정이 없습니다. 즉 상가임대차보호법에서는 주택임대차보호법에 있는 "임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"라는 규정이 없습니다.

 

<3> 주택임대차보호법에서 임차인은 임대차기간이 종료되기 전 6개월~2개월 전까지 계약의 갱신을 요구하거나, 계약의 종료를 요구하거나 둘 중 하나를 해야 하고, 만약 갱신을 요구하는 경우에는 임차인의 특별한 예외사유가 없는 경우에는 갱신이 이루어집니다. 만약 임차인이 종료를 원하는 경우에는 임대차 종료 6개월 ~ 2개월 전 임대인에게 종료 통지라는 기간제한을 받게 된다고 할 수 있습니다. 만약 이 기간을 지키지 못하는 경우 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다.

 

<4> 하지만 상가임대차보호법에서 임차인은 갱신청구에는 임대차 종료 6개월~1개월 전이라는 제한이 있지만, 계약 종료 통지에 대한 기간제한이 없습니다. 반대로 임대인의 경우에는 계약 거절 역시 종료 6개월~1개월 전이라는 제한을 받습니다. 하지만 임차인에게는 이러한 제한 규정이 없습니다. 이로 인하여 임차인은 극단적으로 계약 만기 하루전이라도 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있고 임대인은 바로 보증금을 반환하여 주어야 하는 상황에 처할 수 있습니다. 

 

3. 특약으로 임대인 보호하기

<1> 임차인이 계약 만료 하루전에 통지하는 경우에 임대차가 종료되기는 하지만 그럼에도 임대인에게는 너무 불합리한 상황이 발생할 수 있습니다. 물론 임차인이 원상회복을 하여야 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있지만 그럼에도 갑작스럽게 거액의 보증금을 준비해야 하는 상황이 초래할 수 있기 때문입니다.

 

<2> 임대인은 이럴 경우를 대비하여 임대차계약 체결시 다음과 같은 특약을 준비하는 것을 고려할 수 있습니다.

• 임차인은 임차시설물을 계약 종료시 원상복구하여 반환하여야 한다.
• 임차인이 임대차계약 종료에 따른 보증금의 반환을 요구하기 위해서는 임대차계약 종료 1개월 전까지 임대인에게 통지하여야 한다. 만약 1개월 전까지 통지하지 않은 경우 묵시적 갱신으로 본다. 

<3> 참고로 계약의 종료를 알리는 통지의 경우 증거의 확보가 용이한 내용증명이 가장 추천합니다. 하지만 증거로 사용할 수 있는 전화, 문자, SNS, 카카오톡 역시 증거로 사용할 수 있습니다. 물론 이러한 수단이 상대방에게 도달되었음을 입증할 수 있어야 하는데 이러한 입증이 쉽지 않아 가장 추천하는 것은 내용증명을 통해 보내는 것을 추천합니다.