전세권설정과 주택임대차보호법상 확정일자 비교, 차이점은?

최근 전세사기가 문제 되면서 임차인이 거액의 전세계약을 체결하게 되면 전세금을 돌려받을 수 있을지 걱정을 하게 됩니다. 이런 전세금을 보호하기 위해서는 전세보증보험, 확정일자, 전세권설정등기가 있습니다. 하지만 전세보증보험은 까다로운 요건이 있어서 확정일자제도와 전세권설정 고려하게 되는데 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

대항력과 우선변제적 효력을 위한 제도

 

1. 전세권설정의 효력은?

<1> 전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정을 근거로 그 설정순위에 따라 물권적 효력이 인정되고 순위가 보호되는 제도라고 할 수 있습니다. 전세권설정은 전세권이 설정되는 부동산 등기부등본 을구에 전세권이 설정된다는 사실과 함께 전세권설정금액, 전세기간 등이 기재되는 용익물권이자 전세금에 대해서는 담보물권적 성격을 가지게 되는 권리라고 할 수 있습니다. 

 

<2> 설정되는 순위에 따라 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금에 대해서 우선변제적 효력을 가지고 있으며, 강제경매를 신청할 수 있는 권리도 보유하게 됩니다. 

 

<3> 이렇게 강력한 권리를 가지게 되므로, 설정방법에 있어서 확정일자와 큰 차이가 있습니다. 신청방법은 확정일자보다 훨씬 번거롭고 복잡합니다. 우선 소유권자인 집주인의 동의를 받아야 합니다. 또한 비용적인 문제에 있어서 확정일자가 600원 정도의 비용이 들어가는데 반해, 전세권설정은 전세보증금액에 따라 차이가 나지만 수십만 원의 등기비용 및 법무사 대리비용이 들어가게 됩니다. 

 

2. 확정일자제도의 효력은?

<1> 확정일자제도는 1989년에 도입된 제도로서 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위해서 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적인 효력을 부여하는 제도라고 할 수 있습니다. 일반적으로 확정일자는 주택의 입주와 주민등록상의 전입신고와 함께 이루어지며, 이런 경우 대항력이라는 힘도 같이 부여받게 되어 있습니다.

 

<2> 대항력이란 기존 임대차관계의 내용을 계약의 당사자가 아닌 제3자에게도 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 예를 들어 대항력을 갖춘 임차인은 건물의 소유권이 바뀌어서 임대인이 바뀌더라도 기존의 계약기간을 새로운 임대인에게도 주장할 수 있습니다. 만약 대항력을 갖추지 못한다면 새로운 주인이 집을 비워달라고 요구하면 임차인은 바로 집을 비워주어야 합니다.

 

<3> 확정일자의 효력은 경매에서 임차인을 보호하도록 합니다. 경매의 낙찰대금에서 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 해 주도록 합니다. 하지만 확정일자가 하더라도 경매에서 전세금이 전액보장된다는 확신은 할 수 없습니다. 특히 확정일자보다 빠른 담보가 설정되어 있거나 압류, 가압류가 있는 경우에는 더더욱 전세금 전액이 보장될 가능성이 적어진다고 할 수 있습니다. 

 

3. 전세권과 확정일자 차이점 비교?

<1> 확정일자제도에 의해 우선변제적 효력을 인정받기 위해서는 각 등기소나 공증사무소, 주민센터에서 확정일자를 받는 이외에 위에서 언급한 것처럼 전입신고, 실제거주하는 등의 요건이 필요합니다. 또한 이러한 요건등을 계속 유지해야 효력을 인정받습니다. 즉 전입신고만 되어 있고 잠시 이사를 가거나, 점유하고 있기는 하지만 전출처리가 되는 경우에는 효력이 바로 상실됩니다. 하지만 전세제도는 전세권설정등기만 되어 있다면 전입신고나 실제거주여부는 문제삼지 않습니다.

 

<2> 확정일자의 경우 절차적인 면에서는 간편합니다. 등기소, 주민센터, 공증사무실에서 저렴한 비용으로 임대차계약서만 있으면 손쉽게 확정일자를 받을 수 있습니다. 또한 확정일자를 받기 위해서 임대인의 동의여부도 불문입니다. 하지만 전세권설정등기는 반드시 임대인의 협력이 필요하며, 절차가 복잡하여 법무사의 도움을 받아야 합니다. 따라서 비용적으로 수십만원이 소요되며, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다. 

 

<3> 전세기간이 만료되고 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우, 확정일자를 받아 둔 경우에는 보증금반환소송을 거쳐 확정판결을 받아야 강제집행을 신청할 수 있습니다. 하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 소송을 통한 확정판결없이 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 

 

<4> 확정일자를 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있지만, 전세권설정등기를 한 전세권자는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

 

<5> 만약 건물가격이 3억, 토지가격이 6억이라고 하고 전세금이 4억이라고 한다면 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 만약 전세권만 설정되어 있는 경우에는 경매가 진행되는 경우 토지에서는 우선배당을 받지 못하기 때문에 전세금 1억에 대해서는 우선배당을 받을 수 없게 됩니다. 

 

<결론> 그렇다면 어느 제도가 임차인에게 유리할까요? 만약 내가 전세 들어가는 건물에 우선순위의 권리가 없다면 예를 들어 근저당, 가압류, 압류 등이 없다고 한다면 확정일자만으로도 충분합니다. 만약 보증금을 돌려주지 않고 있는 상황에서 이사를 가야만 하는 상황이 있다면 임차권등기명령제도를 이용하면 되기 때문에 확정일자만으로 충분합니다.

 

하지만 오피스텔의 경우에는 확정일자를 임대인분이 꺼려하는 경우가 많이 있으므로 임차인 보호를 위해서 전세권등기제도를 활용할 수밖에 없다고 할 수 있습니다.