계약갱신청구권 / 계약갱신요구권 행사 후 전세 월세 임차인 중도해지 가능?(23년 하급심 판례)

최근 주택의 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후 임의해지권을 행사한 사례에서 이에 대한 임의해지를 부정하는 하급심 판례가 나왔습니다. 이와 관련하여 다양한 해석을 하고 있습니다. 갱신 이후 임차인의 해지권은 묵시적 갱신이 된 이후에만 행사하는 것이지, 계약갱신 이후에 행사의 경우에는 적용되지 않는다고 해석하는 판례인지 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

갱신요구행사 이후 임의해지권

1. 전세 월세 계약갱신청구 이후 임차인 해지?

<1> 임차인은 전세 월세 계약이 만기로 종료되기 6개월~2개월 전부터 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 임대인은 이 경우 특별한 예외사유가 없는 한 임차인의 갱신요구에 응해야 합니다. 계약이 갱신되면 기존의 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되고, 5%의 범위 내에서 차임과 보증금을 상승시킬 수 있습니다. 그렇다면 갱신 이후 임차인은 묵시적 갱신처럼 해지할 수 있을까요?

 

<2> 임차인은 갱신청구권 행사 이후 묵시적 갱신처럼 임의로 언제든지 계약을 해지 할 수 있다고 규정하고 있습니다.  주택임대차보호법 제6조의 2 제1항에서는 "임차인은 묵시적 갱신 이후 언제든지 해지가 가능하며, 제2항에서는 임대인은 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 후에 효력이 발생한다"라고 규정하고 있습니다.  그런데 주택임대차보호법 제6조 3 제4항(계약갱신청구권)에 따르면 제6조의 2를 준용하여 묵시적 갱신 해지 규정을 따르도록 하고 있기 때문입니다. 

 

<3> 하지만 반대로 임대인은 갱신 이후 임차인과 달리 특별한 사유 없이 임대차게약을 해지할 수 없습니다. 이런 맹점을 이유로 임차인은 무조건 갱신청구권을 행사한 이후 저렴한 전세를 찾아 임의해지를 하는 풍토가 생기기도 하였습니다. 임대인은 갱신 이후 언제 해지할 줄 몰라 전세금을 준비해야 하는 어려움을 겪는다고 할 수 있습니다.

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2. 23년 하급심 판례의 내용

서울북부지방법원 하급심 판례

<1> 최근 서울북부지방법원에서는 계약갱신청구권을 행사한 임차인의 임의해지권을 제한하는 듯한 판결을 하였습니다. 우선 사건의 내용을 다음과 같습니다. 

1. 계약기간 2017. 02. 01~2019. 02. 01 하는 전세계약이 끝난 후 묵시적 갱신이 되고 2019. 02. 01~2021. 02. 01 계약이 연장되었음.
2. 임차인은 묵시적 갱신이 된 전세계약의 종료일(2021. 02. 01)의 6개월전 ~ 2개월 까지 명시적인 갱신청구를 하지 않았음
3. 2021. 04. 06 임차인은 임대인과 신규임대차계약( 2021. 04. 06~2023. 04. 05)을 체결하면서 특약으로 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 기재하였음

 

<2> 법원은 이와 관련하여 묵시적 갱신이 이루어진 후 계약만기 종료일(2021. 02. 01) 6개월~2개월 전까지 갱신요구를 해야 하는데, 제대로 된 계약갱신요구를 하지 않았으며 특약사항에 계약갱신에 의한 재계약이라고 기재하였다고 하더라도 계약의 실질이 갱신요구에 의한 계약이라고 볼 수 없다고 하였습니다. 

 

<3> 또한 주임법 제6조의3 제4항에 따라 계약갱신요구에 의하여 임대차가 갱신된 경우에도 준용되는 주임법 제6조의 2는 조문의 체계 및 그 문언의 취지상 임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 적용되는 경우에 한정되는 것이므로, 이 사례와 갱신의 실질을 갖고 임대차기간을 2023. 04. 05까지로 명시적으로 정하였으므로 주임법 제6조의 2(묵시적 갱신 해지)에 따라 일방적으로 해지할 수 없다고 판시하였습니다.

 

3. 23년 하급심 판례에 대한 평가와 소견

<1> 이 판례를 두고 기간을 명확히 표시한 계약갱신요구에 의한 재계약의 경우에는 갱신 이후 임차인은 해지를 할 수 없다고 논평하는 경우가 있습니다. 하지만 이는 너무 무리한 해석이라고 할 수 있습니다. 23년 하급심 판례에서는 갱신이후 임차인 해지를 인정하지 않은 근거를 두는 3가지가 있습니다.

• 계약갱신기간 내(임대차기간 만료 6개월~2개월 전)에 임차인이 계약갱신을 요구하지 않은 점.
• 묵시적 갱신이 종료되는 2021. 02. 01이 아닌 2021. 04. 06로부터 2년으로 계약을 체결한 사실
• 기간을 정한 계약이므로 그렇다고 묵시적 갱신도 아닌 점

즉 상기판례의 경우는 임차인이 재계약이후 임의해지를 할 수 없는 특수한 여러가지 이유가 있습니다.

 

<2> 판례의 경우에는 갱신이후 해지가 아니라 임차인 임대인 모두 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 이해하였다고 판단하였습니다. 즉 묵시적 갱신도 아니고, 갱신요구권에 의한 갱신도 아니기 때문에 계약기간 중 임차인은 임의해지를 할 수 없다는 설명을 하면서 오해할 만한 표현을 사용한 것으로 보입니다. 이 판례는 하급심 판례이며 주임법에서 명문으로 갱신요구에 의한 갱신된 경우에도 임차인은 해지할 수 있다고 명문으로 규정하고 있기 때문에 이 명문의 규정에 반하는 해석은 무리가 있다고 생각합니다.(상급심판결이나 다른 하급심에서는 결론이 다른 판결을 할 수 있습니다.)

 

<3> ① 우선 계약 갱신기간(만료 6개월~2개월 전)내에 요구한 갱신에 의한 계약과 ② 묵시적 갱신에 의해 체결한 계약은 계약기간 중 임차인이 임의로 해지할 수 있으며, 그 효력이 3개월 후에 발생하는 것은 현행법 해석상 너무나 자명한 것입니다. 문제는 그 이외의 경우 갱신기간(만료 6개월~2개월) 이외의 갱신요구를 하였거나, 묵시적 갱신이 이루어지기는 했으나 나중에 기간만 변경하거나, 묵시적 갱신 이후 재계약서를 작성하는 등의 사례의 경우를 어떻게 판단할지는 다양한 해석이  가능성이 있다고 생각됩니다.

 

그러나 최근 임대인의 임의해지를 제한하고 임차인만이 갱신청구 이후, 묵시적 갱신 이후 임의해지가 가능하여 여러가지 문제가 발생하는 상황을 고려한다면 법문이 규정된 이외의 경우에는 엄격하게 임차인의 임의해지를 제한할 가능성이 있습니다.