전월세 계약서 / 아파트 분양계약서 / 등기권리증 분실시 어떻게 대처?

살다 보면 많은 계약서를 작성하게 됩니다. 계약서는 법률관계의 존재 및 나의 권리와 의무를 증명하는 문서로서 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다. 하지만 실수로 분실하는 경우가 종종 있습니다. 특히 전월세 계약서, 아파트분양계약서, 등기권리증을 분실 시 어떻게 대처해야 하는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

각종 계약서 분실의 경우

1. 전월세 임대차 계약서 분실시 대처

<1> 전월세 임대차계약서는 특히 확정일자까지 받아 두었다면 임차인의 권리를  확보하기 위해 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 우선 전월세 임대차계약을 공인중개사를 통해 체결하였다면 공인중개사를 통해 사본을 얻을 수 있습니다. 부동산중개사무소는 임대차계약 체결 시 임대인 1부, 임차인 1부, 공인중개사 사무소 역시 1부를 5년간 보관할 의무가 있습니다. 

 

<2> 문제는 사본 역시 문서로서 증거의 효력이 있으므로 보증금반환소송과 같은 쟁송에서는 증거로 사용할 수 있습니다. 하지만 문제는 지금 살고 있는 건물이 경매 등이 진행되는 경우입니다. 경매가 진행되어 대항력을 주장하며 계속 살고 있는 경우에는 문제되지 않지만 경매에 참가하여 우선변제적 효력을 주장하기 위해서는 원본의 효력이 필요합니다.

 

<3> 이 경우 공인중개사 사무소에서 얻은 전월세 임대차계약서 사본을 지참한 후 관할주민세터에 방문하여 "임대차 정보제공요청서"를 신청합니다. 주민센터에서는 전입신고와 확정일자를 임차인이 신청하는 경우 신청내용에 대해서 모두 전산으로 기록하고 보관하고 있기 때문에 다음과 같은 내용의 "확인서류"를 발급해 주고 있습니다.

• 임대차 목적물, 임대인과 임차인의 인적사항
• 보증금, 차임, 임대차 기간
• 확정일자 부여 일자 등

이렇게 수령한 확인서류를 경매법원에 제출하게 된다면 처음 계약시 유지하고 있던 우선변제적 효력은 그대로 보유하게 되어 보증금반환을 받을 수 있게 됩니다.

 

<4> 공인중개사사무소가 휴업하거나 폐업처리했으나, 임대인에게 사본을 얻을 수 있는 경우에는 임대인에게 요청하여 사본계약서를 받아 주민센터에 방문하여 위와 같은 절차를 통해 확인서류를 받아 두는 것이 필요하다고 할 수 있습니다.

 

<5> 만약 공인중개사무소나 임대인으로부터 계약서 사본을 요청할 수 없거나, 세입자 역시 전입신고와 확정일자도 받지 않은 경우에는 사실 계약서를 별도로 다시 작성해야 합니다. 이는 최후의 수단이라 할 수 있는데 기본 계약조건과 관련하여 임대인과 협의한 후 재계약서를 작성을 요청해야 합니다. 여기서 주의할 것은 그 사이 추가적인 선순위 권리가 있는지를 확인해야 합니다. 

 

다시 계약서를 다시 작성한 경우 특히 이전에 전입신고와 확정일자를 받아두지 않은 경우에는 다시 작성한 계약서를 들고 확정일자를 새롭게 받아야 합니다. 그러나 이렇게 새롭게 취득한 확정일자로는 기존의 대항력은 없어지고 새로운 확정일자 기준으로 발생한다는 사실을 명심해야 합니다.

 

2. 아파트분양계약서 분실시 대처

1단계 : 분양사무실에 분양계약서 분실사실을 알립니다. 그러면 사무실에서 절차 방법과 제출서류에 대해서 안내받을 수 있습니다.

 

2단계 : 관할경찰서에 분실신고 및 접수증 수령합니다. 본인이 방문하신다면 신분증과 도장 지참하시면 되시고 본인이 가지 못하는 경우에는 위임에 필요한 서류도 함께 가져가시면 됩니다. 분실신고를 진행한 다음 분실신고접수증을 잘 챙겨서 분양사무실로 가면 됩니다.

 

3단계 : 신문사에 분실공고

분실공고를 신문사를 통해 하도록 합니다. 비용이 발생하게 되므로 여러군데 접촉하셔서 공고의뢰를 하면 됩니다.

 

4단계 : 분실신고 접수증 지참 후 분양사무실 재방문

위 단계를 모두 완료한 다음 분양계약서 분실신고증 1부, 분양계약서 공고 신문 1부, 인감증명서 1부, 주민등록증 `1부, 신분증, 인감도장을 가지고 가셔서 분양계약서를 재발급받으시면 됩니다. 

 

3. 등기권리증 분실시 대처

<1> 등기권리증은 1회만 발급되므로 분실 또는 멸실되는 경우 다른 방법이 필요합니다. 하지만 설령 타인에게 등기권리증이 넘어갔다고 해도 이를 통해 권리행사를 하는 것은 쉽지 않습니다. 왜냐하면 등기권리증 외에 인감도장 및 인감증명서 등 많은 서류등이 필요하기 때문입니다.

 

<2> 만약 소유권이전시 등기권리증을 분실하였을 경우 본인이나 법정대리인이 직접 등기소에 출석하여 확인 조서를 작성하면 충분합니다. 아니면 대리인인 변호사나 법무사에게 위임한 경우에는 확인 사실을 증명하는 정보를 제공하고 확인 조서를 작성하면 충분하다고 할 수 있습니다.

 

<3> 일반적으로는 법무사가 잔금 시에 "확인서류"를  준비해 오면 소유자는 자신의 오른쪽 엄지 지문만 안주에 묻혀서 서류에 찍어주면 충분하면 비용은 약 5만 원 정도 소요된다고 할 수 있습니다.