주택 실거주 목적 갱신 거절 사유 임대인 / 임차인 누가 입증?

주택임대차3법이 개정되면서 상가임대차에서 인정되던 임차인의 갱신요구권이 주택임차인에게 인정되기 시작하였습니다. 하지만 임대인과 이익조절을 위해서 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 갱신청구권을 거절할 수 있도록 하였습니다. 하지만 이와 관련하여 분쟁이 많았습니다. 오늘은 이와 관련한 의미 있는 판례를 포스팅하도록 하겠습니다. 

임차인의 갱신청구 거절

1. 임대인의 갱신거절사유는?

<1> 우리 주택임대차보호법 제6조의 3에서는 다음과 같은 9가지 사유에 대해서 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유에 대해서 규정하고 있습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차하는 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
• 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 
• 임대인(임대인의 직계 존속·직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반허가나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

<2> 임차인의 갱신요구권과 임대인의 갱신거절 사유가 충돌하는 많은 이유 중 가장 많은 사유는 바로 임대인이 실거주를 이유로 거절하는 사유일것입니다. 하지만 가장 애매한 사유이기도 합니다. 그래서 이와 관련하여 최근까지 많은 분쟁이 있었던 것도 사실입니다. 

 

<3> 특히 실거주를 이유로 거부한 이후 실거주사유가 없어진 경우도 있을 수 있고 처음부터 임대인이 임차인의 갱신요구를 회피하기 위해 거짓으로 실거주를 이유로 거부할 수도 있어서 과연 분쟁이 발생시 실거주에 대한 부분을 누가 입증해야 하는지에 대해 많은 의문이 있었던 것은 사실입니다.

 

2. 기존 하급심 판례는?

<1> 그렇다면 과연 임대인의 실거주를 누가 입증해야 할까요? 소송법의 일반이론에 따르면 청구를 하여 구체적인 권리를 주장하는 사람 다시 말해 원고인 임차인이 주장해야 하는 것이 아닌가가 다수의 의견을 차지하였습니다. 실제 임차인의 갱신요구가 거절되고 주택에서 퇴거하였으나 나중에 보니 임대인이 아닌 새로운 임차인이 거주한 것을 보고 이와 관련한 손해배상을 청구한 임차인이 이와 관련하여 임대인이 실거주 부재에 대해서 입증해야 한다고 판단하는 견해가 다수였다고 할 수 있습니다. 

 

<2> 하급심 판례인 서울중앙지방법원(2021. 12. 21) 판결에서는 임대인이 실거주 목적을 내세워 임대차계약 갱신을 거절하는 경우, 임대인 내세운 실거주 목적이 의심된다면 임차인이 이를 중장하고 입증할 책임을 부담한다고 판시하였습니다.

 

<3> 서울지방법원에서는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 당시 임대인이 내세운 갱신거절 사유인 실거주 목적을 의심할만한 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한 임대인으로서는 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호의 실거주 목적을 사유로 하여 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 이와 같이 임대인 내세운 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 있다는 등의 특별한 사정이 존재한다는 점에 대하여는 임차인인 이를 주장 입증할 책임을 부담한다고 상당하다고 판단하였습니다.

 

3. 최근 대법원 판례에서는?

<1> 하지만 최근 대법원에서는 ' 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판단'하였습니다. 실제 거주하려는 의사의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다고 하였습니다.(대법원 2013. 12. 7. 선고 2022다279795판결)

 

<2> 실거주를 이유로 임대인들은 그 동안 임차인을 내보낸 뒤 일정 기간 집을 비워두었다가 새로운 임차인에게 임대를 주는 경우 임차인이 이를 입증하기가 쉽지 않았습니다. 

 

<3> 이와 관련하여 판례는 임대인의 주거상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약 갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부 등의 사정을 고려해야 한다과 하였습니다.