건축과 개발로 많은 각광을 받는 토지 중 하나가 계획관리지역과 자연녹지지역이 있습니다. 토지에서 중요한 사항은 과연 어떤 개발이 가능하며, 건축이 어느 정도 가능하지에 관한 건폐율과 용적률 내용을 아는 것입니다. 오늘은 녹지지역 중 하나의 자연녹지지역에 대한 내용을 포스팅하도록 하겠습니다.
1. 자연녹지지역 이란?
<1> 용도지역 중 녹지지역은 도시지역의 한 분류에 속한다고 할 수 있습니다. 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 (자연환경 및 경관의 보호, 희귀 및 멸종위기 야생동물의 보호, 환경오염의 예방, 농경지 보호, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지를 위한 필요한 지역)이 있고 자연녹지지역은 녹지지역의 한 분류에 속하고 있습니다. 녹지지역은 다음과 같이 분류되고 있습니다.
- 보전녹지지역 : 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있으면서 역사적·문화적 보전가치가 있는 지역, 풍치 및 경관이 양호한 지역, 무질서한 시가화 방지, 생태계 보전을 위하여 차단지, 완충지대로 기능을 가지고 있는 지역
- 생산녹지지역 : 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역으로서 농업진흥지역, 시가화 또는 개발을 엄격하게 규제할 필요가 있는 농지, 농지가 집단화되어 있거나 경지정리가 되어 있는 지역 등을 대상으로 지정된 지역
- 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 지역으로 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역으로서, 보전녹지지역과 연계하여 녹지의 보전이 필요한 지역으로서 건전한 도시환경을 유지하기 위하여 필요한 지역
<2> 즉 환경보전을 위하여 어느 정도 규제를 하면서도 그린벨트 지역처럼 철저한 규제를 하는 것이 아니라 제한적으로나마 약간의 개발을 할 수 있도록 규제를 완화한 지역이 있는데 자연녹지지역도 이러한 지역 중의 하나입니다.
2. 건폐율과 용적률
<1> 개발행위를 위해서 건폐율과 용적률은 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하고, 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율을 의미합니다.
<2> 녹지지역 안에서 건폐율과 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성을 고려하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있는 기준에 따라 시군구의 조례에 따르도록 하고 있습니다. 녹지지역 안에서 건폐율과 용적률은 다음과 같습니다.
- 보전녹지지역 : 건폐율(20% 이하) / 용적률(50%~80% 이하)
- 생산녹지지역 : 건폐율(20% 이하) / 용적률(50%~100% 이하)
- 자연녹지지역 : 건폐율(20% 이하) / 용적률(50%~100% 이하) 4층 이하의 건축물만 가능
3. 건축가능한 건축물의 종류
<1> 국토계획법에 따라 우선 단독주택( 단독, 다중, 다가구주택, 공관)은 가능합니다. 또한 1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설도 가능합니다. 1종 근린생활시설은 주민생활과 밀접한 관련이 있는 시설이며, 제2종 근린생활시설은 필수적인 시설이 아닌 취미생활 및 편의를 도울 수 있는 시설이라고 할 수 있습니다. 하지만 제2종 근린생활시설 중에 휴게음식점, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소는 제외되고 있습니다.
<2> 이외에도 국토계획법에 따라 건축이 가능한 건축물은 다음과 같습니다.
- 의료시설(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 제외)
- 교육연구시설(직업훈련소 및 학원 제외)
- 노유자시설
- 수련시설
- 운동시설
- 창고 (농업, 임업, 축산업, 수산업용만 해당)
- 동물 및 식물 관련 시설
- 자원순환 관련 시설
- 교정 및 국방군사시설
- 방송통신시설
- 발전시설
- 묘지 관련시설
- 관광휴게시설
- 장례시설
- 야영장시설
<3> 지방자치단체의 도시, 군계획 조례에 따른 자연녹지지역 건축이 가능한 건축물은 다음과 같습니다.
- 공동주택(아파트 제외)
- 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 안마시술소 포함)
- 문화 및 집회시설
- 종교시설
- 판매시설(농수산물공판장, 대형할인점 및 중소기업공동판매시설)
- 운수시설
- 의료시설 중 종합병원, 병원 치과병원 및 한방병원
- 교육연구시설 중 직업훈련소 및 학원
- 숙박시설로서 관광진흥법에 따라 지정된 관광지 및 관광단지에 건축하는 것
- 공장(지식산업센터, 도정공장과 식품공장, 공익사업으로 이주하는 레미콘 또는 아스콘 공장에 한하여 가능)
- 창고 및 집배송시설
- 위험물저장 및 처리시설
- 자동차 관련시설
* 중요한 사실은 구체적 내용은 지자체에서 정하는 경우가 많아 지자체에 문의하여 다시 한 번 확인하는 것이 중요합니다.
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