부동산 가계약금 지급 계약포기 배액배상? / 가계약금 반환? / 가계약금 포기?

②최근 어려워진 경제사정으로 가계약금 지급상태에서 계약을 포기하는 매수인, 임차인이 늘어나고 있습니다. 또는 인기 있는 부동산의 경우 임대인이나 매도자는 그냥 가계약금을 돌려주고 포기하려는 경우가 있습니다. 오늘은 최근 판례를 통해 가계약금 반환의 문제에 대해 포스팅을 이어가는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

계약의 성립과 가계약금

1. 가계약금이란? 

<1> 우선 계약금이란 무엇일까요? 계약금이란 계약을 체결할 때에 당사자 일방으로부터 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 의미합니다. 일반적으로 계약진행과정에서 계약금만을 교부한 상태에서는 계약금을 교부한 자는 그 계약금을 포기하고서, 수령자는 계약금의 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.(민법 제565조 제1항) 즉 계약금이 교부한 상태는 양 당사자는 해제권을 유보한 해약금상태라고 할 수 있습니다.

 

<2> 그렇다면 가계약금이란 무엇일까요? 가계약이란 일반적으로 법적 정식계약을 체결 전에 우선적 지위를 확보하기 위해(계약자의 지위를 선점하기 위해)체결하는 계약으로서, 가계약을 통해 교부되는 금원을 가계약금이라고 일컫습니다. 그러나 사실 가계약금이라는 용어는 법과 제도가 인정한 정식 법률용어가 아닙니다. 

 

<3> 흔히 실무에서는 다음과 형태로 가계약금 거래가 이루어지고 있습니다. ① 단순히 가계약금만 지급한 상태의 경우,② 가계약금을 지급하고 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다는 내용의 구두 서면 등의 명시적 합의를 한 경우가 있을 때입니다. 기존 하급심판례에서 단순히 가계약금만 지급한 상태에서 계약의 효력을 인정하는 판례와 부정하는 판례가 나와 헷갈리는 경우가 있었습니다.

 

<4> 하지만 최근 대법원 판례가 나오면서 어느 정도 가계약금이 지급한 경우 해약금으로서 효력을 인정하는지, 계약이 성립하는지에 대한 기준이 설명하고 있습니다. 왜냐하면 가계약금은 민법 제565조에서 말하는 계약금이 아니기 때문에 계약당사자가 가계약금을 교부한 상황에서 계약 체결을 원하지 않는 경우 교부한 가계약금을 반환받을 수 있는지 아니면 포기해야 하는지가 문제 되었습니다.

 

2. 기존 판례에서 가계약금에 관한 판례

<1> 기존 매매계약을 체결하면서 계약금 1억 원 중 1천만 원을 계약 당일에 지급하고 나머지 계약금은 9천만 원은 그다음 날 지급하기로 하였는데, 매도인이 교부받은 1천만 원의 배액인 2천만 원을 상환하면서 매매계약을 해제한다고 주장한 사안에서 대법원 실제 교부받은 계약금의 배액인 2천만 원이 아니라 약정 계약금의 배액인 2억 원을 상환하여야 한다고 판시하였습니다.(2014다 23178) 이는 가계약금 지급이 계약으로 성립되었음을 인정하였고 가계약금 역시 계약금의 일부라고 인정한 판례입니다.

 

<2> 이후 명시적인 가계약금 판례에서 "가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물, 매매대금이 특정되고, 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 당사자들 사이에 부동산에 관한 (본) 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다"라고 판시한 바가 있습니다.(2021다 248312)

 

<3> 이후 대구지방법원 서부지원에서는 "당사자 사이에 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정하였음을 인정할만한 증거가 없는 이상 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 없다"라고 판시(2018 가소 21928)하거나, 서울지방법원도 "가계약금은 일종의 증거금으로서 원고가 계약을 포기한 경우에는 달리 정함이 없는 한 몰취 되는 성격의 금원이라고 할 것"라고 판시한 바 있습니다.(2021나 67741) 

 

그러나 최근 가계약금 지급과 계약의 성립에 관하여 조금은 엄격한 입장의 판결이 나왔습니다. 그래서 기존의 하급심 판결과 약간은 상이하다고 할 수 있습니다.

 

 

3. 최근  판례의 입장(2022다 24718 판결)

<1> 사실관계는 다음과 같습니다. 원고(임차인)가 아파트의 임대차계약 체결을 위한 교섭단계에서 피고(임대인)에게 가계약금 300만 원을 지급하였으나, 개인 사정으로 임대차계약 체결을 진행하지 못하는 상황이 되었습니다. 이에 원고인 임차인은 임대차계약 교선을 중단한 후 지급한 가계약금의 반환을 청구하였으나 피고는 해약금에 해당하여 몰취 된다고 주장하였습니다. 

 

<2> 대법원은 '당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 처리하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취 되는 것으로 볼 수는 없다"는 이유로 원심판결을 파기 환송하였습니다.

 

<3> 즉 대법원은 가계약금이 해약금 약정으로 인정되기 위한 요건에 관하여 "약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다"라고 인정하였습니다. 

 

<4> 따라서 단순히 가계약을 지급하기만 하고, 당사자 사이에 위 가계약금을 해약금으로 한다는 합의가 없는 경우에는 가계약금을 지급한 매수인은 계약체결을 포기하면서 가계약금의 반환을 청구가 가능하다고 할 수 있습니다. 즉 당사자 사이 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되어야 한다고 할 수 있습니다.