부동산(아파트 상가 등) 계약 매매(분양) 취소사유와 해제사유? 차이는?

부동산 거래 이후 부득이한 사정으로 부동산 거래를 취소 또는 해제하고 싶은 경우가 많이 있습니다. 최근 같이 고금리시대에는 더더욱 그렇습니다. 하지만 우리 민법에서는 취소나 해제가 아무 때나 할 수 있도록 허용하고 있지 않습니다. 그렇다면 어느 경우에 가능하며 차이점이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

계약이 없는 상태로 만들기 위한 방법

1. 부동산 매매 취소는?

<1> 민법에서는 부동산계약을 취소할 수 있는 사유에 대해 한정하고 있습니다. 다음과 같은 상황에서 부동산 계약을 취소할 수 있습니다.

• 부동산 매매행위에 대해 제대로 할 수 없는 제한능력자(미성년자, 성년후견인 개시자, 한정후견인 개시자)가 계약을 체결한 경우(민법 제4조, 제5조, 제10조, 제13조)
• 계약 체결 과정 중에 계약 체결 내용 중 중요 부분에 착오가 있는 경우(민법 제109조)
• 부동산 계약 체결과정 중에 사기나 강박이 있고 이로 인하여 계약을 체결한 경우(민법 제110조)

 

<2> 그렇다면 누가 계약을 취소할 수 있을까요? 아무나 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 우선 부동산 계약의 당사자인 제한능력자 또는 그 법정대리인, 착오에 의해 의사표시를 한 사람, 사기나 강박에 의해 계약을 체결한 자, 또는 그 상속인이 할 수 있습니다. 따라서 이해관계인이 아닌 사람은 계약을 취소할 수 없습니다.

 

<3> 또한 취소를 어느 때나 할 수 있는 것은 아니고, 취소권을 행사할 수 있는 기간에 일정한 제한이 있습니다. 민법 제146조에서는 ' 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위 시부터 10년에 행사해야 한다'고 하고 있습니다. 여기에서 추인할 수 있는 날이란 미성년자의 경우에는 성년이 된 날로부터, 사기나 강박 착오상태에 있는 경우에는 그러한 상황에서 벗어난 날로부터 행사가 가능하다는 말입니다.

 

<4> 취소가 적법하게 성립된다면 부동산 계약은 처음부터 무효가 됩니다. 다만 취소에는 부당이득반환에서 특칙이 적용되어 법률용어로 선의인 경우나 제한능력자의 경우에는 현존이익만 반환하면 되나, 악의의 경우에는 받은 이익 전체를 반환해야 합니다. 계약 당사자 모두 쌍방 간에 부당이득반환의무가 발생합니다.

 

2. 부동산 매매 해제는?

<1> 부동산 매매의 해제란 일단 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자의 일방의 의사표시에 의해 소급적으로 소멸하게 하여 계약이 처음부터 존재하지 않은 것처럼 복귀시키는 것을 의미합니다. 그렇다면 언제 부동산 거래행위를 해제할 수 있을까요?

 

<2> 우선 2가지가 있습니다. 첫째로 해제할 수 있는 사유를 당사자가 합의에 의해서 정할 수 있습니다. 이렇게 계약이나 특약에 의해 발생한 해제권을 약정해제권이라고 합니다. 물론 계약금 상태에서는 아무 때나 아무 때나 해제할 수 있습니다. 둘째로 민법에서는 계약당사자의 채무불이행(민법 제544조~546조)이 있는 경우 부동산 매매나 거래행위를 해제할 수 있습니다. 이외에 특별히 법률에서 규정한 사유가 없는 경우에는 아무 때나 부동산 매매행위를 해제할 수 없습니다.

 

<3> 계약이 해제되면 아직 이행되지 않은 채무는 이행할 필요가 없고, 이미 이행된 경우에는 상대방에게 부당이득반환의무의 일종인 원상회복의무가 발생합니다. 해제와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 민법 제548조에서는 이와 관련하여 규정하고 있습니다. 

 

3. 해제와 취소의 차이는?

<1> 그렇다면 취소와 해제의 차이는 무엇이 있을까요? 우선 취소는 유효하게 성립한 법률행위를 무효로 만드는 효과가 있습니다. 즉 계약이 아예 무효가 되는 효과를 가져옵니다. 하지만 해제는 유효한 계약을 소급적으로 소멸시키는 것입니다. 미세한 차이가 있는데 해제는 계약에만 적용되는 특수한 형성권이지만 취소는 계약에 국한하지 않고 모든 법률행위에 적용되는 형성권이라고 할 수 있습니다. 

 

<2> 또한 해제권이 당사자의 합의 즉 특약이나 채무불이행에 의해 발생하지만 취소의 원인은 법률에 명확하게 규정되어 있는 점 역시 차이가 있습니다. 또한 해제권 행사기간에 대해 법률에 의해 제한이 없지만 취소권은 3년과 10년이라는 제한 규정이 민법에 정해 있는 것 역시 차이점이라 할 수 있습니다.

 

<3> 해제시 원상회복의 범위는 선의, 악의를 불문하고 상대방으로부터 받은 것 전부를 반환해야 하며, 손해배상도 청구할 수 있지만 취소 시 회복의 범위는 선의인 경우에 현존한도, 악의인 경우에는 받은 이익이 전부라고 할 수 있습니다. 또한 손해배상의 문제는 발생하지 않는 것도 차이라고 할 수 있습니다.