공유물분할청구(소송) / 형식적 경매 / 공유자우선매수청구권?

상속이나 특별한 사유로 여러 사람의 명의로 부동산을 공유하는 경우가 있습니다. 그런데 공유관계를 정리하고 자신의 이익을 현실화하려고 하는 경우 많은 어려움을 겪을 수 있습니다. 이를 협의하려고 시도하지만 많은 경우 분쟁이 발생하고 결국 공유물분할소송까지 이어집니다. 오늘은 이러한 공유물분할소송과 이와 관련한 공유자우선매수청구권에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

다수소유권자의 소유권의 정리

1. 공유물분할청구소송이란?

<1> 당사자사이 계약(공동 투자)이나 상속의 의하여 부동산에 대하여 수인이 지분을 나누어 갖기도 합니다. 이렇게 수인이 부동산을 소유하는 방식 중 하나가 공유라고 할 수 있습니다. 하지만 공유자 중 하나가 본인의 지분을 정리하거나 공유물을 처분과정 중에 분쟁이 발생하여 공유관계를 해소하기를 원하기도 합니다. 여기에는 두 가지 방법이 있는데 그중 하나가 협의에 의한 분할과 다른 하나는 공유물분할청구소송에 의한 해소 방법이 있습니다.

 

<2> 가장 바람직한 것은 공유자사이에 원만하게 타협하여 협상하는 것이지만 사실 이게 쉬운 일은 아닙니다. 대부분은 협의가 되지 않고 공유자 중 한 당사자가 다른 공유자를 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 제기하는 것이 일반적입니다. 공유물분할청구소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 필수적 공동소송으로 진행되며, 자신이 원하지 않는다고 하여도 반드시 전원이 당사자가 되어야 소송이 진행됩니다.

 

<3> 공유물분할소송 시, 법원에서는 원칙적으로 현물분할을 하게 되지만, 실무상 현물분할의 판결이 거의 나오지 않고 가액으로 나누기 위한 경매가 진행되는 경우가 태반입니다. 즉 공유물분할청구소송 시 최우선으로 현물분할을 시도하지만, 현물분할을 할 수 없거나 현물분할이 되는 경우 현저히 가액이 줄어들 염려가 있는 경우 법원은 경매를 진행시키고 낙찰대금을 지분대로 분할하는 방법을 택합니다.

 

2. 형식적 경매란?

<1> 강제경매나 담보권의 실행을 위한 경매 등은 채권자의 채권을 만족시키기 위한 실질적 경매라고 합니다. 하지만 특정재산의 가격보존이나 정리를 주목적으로 하는 경매를 실질적 경매에 대응하여 형식적 경매라고 합니다. 이러한 형식적 경매사건 중에서 가장 많은 비중을 차지는 것이 바로 공유물분할을 위한 경매라고 합니다.

 

<2> 그렇다면 형식적 경매는 어떠한 특징을 가지고 있을까요?

• 민사집행법에서는 형식적 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 의한라고 규정하고 있습니다. 절차는 담보실행 경매와 유사합니다.
• 공유물분할을 위한 경매신청을 하기 위해서는 경매신청권이 있음을 증명하는 서류를 제출해야 하는데 이 경우 분할을 명한 판결(화해조서 또는 조서) 등본 등을 법원에 제출해야 합니다.
• 만약 해당 부동산 지분에 가압류나 가등기 등이 경료된 경우 경매로 이러한 권리 등이 소멸하는지 논란이 있는데 대법원은 이러한 권리가 소멸한다는 소멸주의 채택하고 있습니다.
• 임의경매의 경우 채무자는 매수신고를 할 수 없지만, 형식적 경매의 경우 입찰참가에 대한 제한이 없습니다.
• 공유자의 우선매수권은 적용될 수 없습니다.(별도로 논의)
• 분할판결주문에 따라 공유자별로 분할비율이 확정되어 있으므로 매각대금에서 집행비용을 뺀 나머지를 위 분할 비율에 따라 나누어 교부합니다. 여기에서 교부받을 공유자란 매각으로 소유권이 이전될 당시의 공유자를 의미합니다. 

 

3.  공유자우선매수청구권?

<1> 공유자우선매수청구권이란 부동산 경매 물건의 소유자가 여럿인 공유물에서 일부지분이 경매로 나왔을 경우, 경매물건의 다른 공유자가 해당지분을 우선적으로 매수할 수 있도록 허용하는 제도를 의미합니다. 이렇게 공유자 우선매수신고가 있게 되면 경매법원은 다른 입찰자의 최고가매수신고가 있더라도 행당공유자에게 매각을 허용해야 합니다.

2023.10.10 - [생활속의 민법이야기] - 공유자 우선매수신고와 신고를 위한 절차 및 제한은?

공유자 우선매수신고와 신고를 위한 절차 및 제한은?

 

<2> 그렇다면 공유자분할청구청구에 의한 경매의 경우 공유자의 공유자우선매수청구권이 허용될까요? 이와 관련한 대법원의 판결은 이렇습니다.

• 민사집행법 제139조는 공유물 지분을 경매하는 경우 다른 공유자의 우선매수권을 보장하는 규정으로서 공유물 전부에 대한 경매에서는 그 적용의 여지가 없고, 공유물 지분에 대한 경매에서는 그 적용의 여지가 없고, 공유물 지분의 경매라도 경매신청은 받은 당해 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없다.(대법원 2008. 7.8 자 2008마693,694 결정)

 

<3> 결국 공유물 분할 청구에 의한 경매절차의 경우 나머지 공유자들의 우선매수청구권은 인정되지 않습니다. 공유물우선매수청구권은 공유물 전부가 아닌 공유물 일부를 전제로 한 개념이며 어느 한 공유자에게 특별히 우선매수청구권을 주는 것은 형평에도 어긋난다고 할 수 있습니다.