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생활속의 부동산이야기

미관지구 종류와 규제 / 미관지구 폐지는?

by 바람불매 2024. 8. 26.

최근 서울시가 미관지구에 대한 폐지를 발표하였습니다. 미관지구는 도시관리계획에 따라 도시의 미관을 유지하기 위해 지정하는 용도지구 중 하나입니다. 미관지구와 관련하여 다양항 규제가 적용되고 있는데 이로 인해 개인의 소유권이 제한되기도 합니다. 오늘은 미관지구의 의의, 종류 최근 발표한 미관지구 폐지에 대한 포스팅을 이어가고자 합니다.

도시환경의 쾌적한 생활환경을 위해서 용도지역을 정하기도 합니다.
미관지구의 설명

1. 미관지구 의의 / 규제는?

<1> 미관지구는 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시 ·군관리계획으로 지정하는 용도지구를 의미합니다. 지구 내 환경의 다양성과 특수성을 배려하고 건축시설 등의 의장이나 형태를 규제함으로써 도시의 미화나 경관의 보존을 도모하는 취지를 가지고 있습니다. 

 

<2> 미관지구 안에서는 건축물의 높이 및 규모, 부속건축물의 규모, 건축물, 담장 및 대문의 형태 ·색채, 건축물의 돌출되는 건축설비와 그 밖에 유사한 것의 행태 ·색채 또는 그 설치의 제한 및 금지 등은 위치 ·환경과 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위 안에서 도시 ·군계획조례로 정하도록 되어 있습니다. 따라서 자세한 규제사항은 시 ·도조례를 살펴보아야 합니다.

 

<3> 미관지구 안에서는 건축이 제한되고 있습니다. 즉 미관지구의 위치 ·환경과 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하게 되면 도시계획조례가 인정하고 있는 건축물은 건축할 수 없습니다. 다만 미관지구의 지정목적에 위배되지 않는 범위 안에서 도시계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 지자체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 예외가 인정됩니다.

 

<4> 미관지구 안의 대지면적의 최소한도, 대지의 최소너비, 대지 안의 공지, 건축물의 높이 및 규모, 부속 건축물의 규모(건축물의 앞면 길이에 대한 옆면 길이 또는 높이의 비율을 포함) 등에 관하여는 그 지구의 위치 ·환경 등의 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위 안에서 건축조례로 정하고 있습니다.

 

<5> 건축물 ·담장 ·대문의 형태 및 색채와 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는 건축설비, 차면시설 ·세탁물 건조대 ·장독대와 그밖에 유사한 것의 형태 ·색채 또는 그 설치의 제한 ·금지 등에 관하여도 역시 규제가 적용된다고 할 수 있습니다. 다만 소규모 건축물이나 경미한 변경, 옥외광고물 등 관리법에 따라 광고물심의위원회 심의를 거친 공작물은 예외로 하고 있습니다.

 

2. 미관지구의 종류

미관지구는 크게 다음과 같이 분류되고 있습니다.

  • 중심미관지구 : 토지이용도가 높은 지역의 미관을 관리하기 위하여 지정하는 지구로서 보통 용도지역상 중심상업지역인 곳에 지정합니다. 중심상업지역이 아니더라도 상징적인 가로변의 양편에도 지정할 수 있도록 하고 있습니다.
  • 역사문화미관지구 : 문화재 및 문화적 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 관리하기 위하여 지정하는 지구입니다. 해당 건축물의 경계선이나 도로로 구획된 가구 단위로 그 경계를 설정하며, 역사성을 갖는 가로일 경우에는 전부를 일정폭만큼 포함하여 지정합니다.
  • 일반미관지구 : 중심미관지구 또는 역사문화미관지구와 지역으로서 미관을 관리하기 위하여 지정하는 지구입니다. 이 경우 주거지역을 중심으로 미관을 유지하가 위하여 토지 이용이나 건축물 건설을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정합니다.

 

3. 미관지구의 폐지 

<1> 미관지구는 위에서 언급한 것처럼 도시의 이미지 및 조망확보에 핵심적인 지역, 문화적 가치가 큰 건축물 등에 접한 간선도로변 양측의 건물 층수 ·용도를 제한하는 제도라고 할 수 있습니다. 1930년대 만들어져서 서울시의 경우 1960년대부터 운영되어오고 있습니다.

 

<2> 2018년 기준 미관지구는 서울시 336곳이 지정되어 있습니다. 서울시는 오랜 시간이 흐르면서 지정 목적이 모호해졌거나, 시대적 변화에 따라 기능이 대폭 축소되어 불합리한 토이지용규제로 지적받아온 미관지구 제도를 일괄 폐지하기로 하였습니다. 그러나 꼭 필요한 23개소는 경관지구에 전환하는 방식으로 용도지구를 재정비해 지속적으로 관리한다는 방침을 밝혔습니다.