현황도로로 건축허가 맹지탈출하기

건축허가를 받기 위해서는 4m 이상을 접하는 도로가 필요합니다. 하지만 내 토지가 맹지인 경우 즉 도로를 접하지 않은 경우 개발행위가 크게 제한되게 됩니다. 그렇다면 도로가 접하지 않는 경우 개발행위가  전혀 이루어질 수 없을까요? 오늘은 이를 탈출하는 방법 중 하나인 현황도로에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

도로와 현황도로

1. 현황도로란?

<1> 지적도상으로 공로로 통하는 진입로가 없는 땅인 '맹지'의 경우 원칙적으로 건축허가, 개발행위가 허락되지 않습니다. 그렇다면 현황도로가 맹지를 접하는 경우 사실상의 도로로 인정되어 건축허가를 받을 수 있을까요? 현황도로란 "지적도상 지목이 도로가 아니지만, 현재 사실상 도로로 사용되는 토지"를 의미합니다.

 

<2> 원칙적으로는 지목이 도로가 아닌 경우에는 건축허가나 개발행위가 허락되지 않습니다. 국토계획법상 도시지역과 지구단위계획구역 또는 행정구역상 '동'과 '읍'지역(동, 읍의 섬지역은 인구 500인 이상)은 건축법이 전면적용되므로 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 없습니다. 

 

<3> 하지만 현황도로라도 이해관계인의 동의를 얻어 도로로 지정, 공고하게 되면 당연히 건축이 가능합니다. 또한 국토계획법상 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로서, 행정구역상 '면'과 '리' 지역이면 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있습니다. 다만 현황도로 소유자, 지상권자 등 이해관계인의 동의가 역시 필요합니다.

 

2. 현황도로의 특징은?

<1> 현황도로는 지적도에 표시가 되어 있지 않습니다. 또한 단독필지로 분할이 되어 있지 않아 토지이용계획인원 등을 확인하면 현황도로의 확인이 어렵게 되어 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 반드시 현장을 확인해야 합니다.

 

<2> 현황도로의 지목은 도로가 아닙니다. 대부분의 경우에는 농지나 임야로 되어 있습니다. 또한 하천이나 구거 등을 통해서 현황도로를 이용하는 경우가 많습니다. 

 

<3> 현황도로는 현재 계속 사용되고 있는 도로여야 합니다. 현황도로는 현재기준으로 사람이나 농기계 차량들이 실제로 계속하여 이용하고 있는 상태여야 인정을 받을 수 있습니다. 만약 전에는 현황도로로 사용하였지만 지금은 사용하고 있지 않다면 현황도로로 인정받을 수 없습니다.

 

<4> 현황도로는 포장이 되어 있을 수도 있고 안 되어 있을 수도 있습니다. 포장여부는 현황도로 인정여부의 절대적인 기준이 될 수 없습니다. 하지만 정부의 지원을 받아서 포장을 했다면 건축허가를 받은데 좀 더 유리한 요소가 될 수 있습니다. 하지만 개인이 직접 포장을 한 것이라면 단순히 현황도로에 불과할 뿐입니다.

 

3. 조례로 이해관계인의 동의 없이 건축허가받기

<1> 위에서 설명했듯이 현황도로를 이용하여 건축허가를 받기 위해서는 현황도로의 소유자의 동의를 받아야 하는데 예외적으로 동의 없이 건축허가를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 건축법 제45조 제1항에서 소유자 등 이해관계인의 동의를 받지 않고도 건축위원회 심의를 거쳐 현황도로를 진입도로 사용하는 것을 결정, 지정할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

<2> 건축법은 '허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우'와 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지자체의 건축조례로 정하는 것인 경우' 이해관계인의 동의 없이도 해당 시군구처 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있게 하는 규정을 가지고 있습니다.

 

<3> 지방자치의 조례로서 다양한 요건을 규정하여 현황도로이지만 건축심의위원회의 동의를 전제로 소유자 등의 동의 없이도 건축허가를 받을 수 있도록 하였습니다. 특히 도로의 기준으로 현황도로가 4m 이상의 통과도로의 요구하는 경우도 있고, 현황도로가 포장된 도로를 요구하는 것과 특별한 규정을 가지는 조례도 있습니다. 즉 현황도로를 이용하여 주변 이해관계인의 동의 없이 건축허가를 받기 위해서 각각의 지자체 조례를 꼼꼼하게 살펴야 할 것입니다.