다가구주택과 다세대주택의 차이와 특징은?

흔히 부동산 거래를 하다 보면 일반적인 용어가 아닌 다가구주택과 다세대주택에 대한 단어를 듣게 되는 경우가 많이 있습니다. 비슷한 용어이지만 너무나도 큰 차이점을 가지고 있습니다. 오늘은 다가구주택과 다세대주택의 차이와 특징을 알아보고 부동산 거래 시 주의해야 하는 사항에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

구체적인 차이는?

1. 주택의 종류는?

건축법상 주택이란 "세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있도록 건축된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지"라고 정의하고 있습니다. 그리고 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있으며, 각각의 그 유형은 다음과 같습니다.

유 형	종 류
단 독 주 택	단독주택
	다가구주택
	다중주택
공 동 주 택	아파트
	연립주택
	다세대주택

 

① 단독주택 : 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미합니다.

② 공동주택 : 건축물의 벽, 복도, 계단 등 설비의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 여려 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미합니다.

 

2. 다가구주택과 다세대주택

구 분	다가구주택	다세대주택
건축법에 따른 용도	단독주택	공동주택
주택	건물 전체가 하나의 주택	각 호마다 독립적인 주택
등기 및 매매	건물 전체로 단독등기와 매매	각 호마다 개별등기와 분리매매 가능
주택 사용 층수	3개층 이하	4개층 이하
면적	바닥면적 합계 660 제곱미터 이하

 

<1> 다가구주택은 다음의 요건을 갖추어야 합니다.

• 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하
• 바닥면적 합계(연면적) 660㎡ 이하
• 19세대 이하
• 위 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 않는 주택

<2> 다세대주택은 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

• 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하
• 바닥면적 합계(연면적)  660㎡ 이하

<3> 다가구주택은 건물 전체를 하나의 주택으로 간주하며, 건물 전체에 대한 단독등기만 가능합니다. 각 호마다 구분등기를 할 수 없으며 분리하여 매매도 불가능합니다. 반면 다세대주택은 각 호 하나하나를 별도의 주택으로 보아 구분등기를 할 수 있습니다. 따라서 각 호마다 소유자가 다를 수 있으며 분리하여 별도로 매매가 가능합니다. 따라서 만약 다세대주택 건물 전체를 소유하고 있다면 다주택자로 분류됩니다.

 

3. 구체적인 차이는?

<1> 임대인이 전세보증금에서 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 경매가 진행되게 됩니다. 이때 다가구주택과 다세대주택에서 차이가 발생합니다. 다가구주택에 대해 경매가 이뤄지는 경우 다른 선순위 임차인의 보증금을 고려해야 합니다. 다가구 주택은 1개의 건물에 여러 명의 임차인이 사는 것과 유사하여 선순위확정일자가 있다면 그 순서에 따라 배당이 이루어지기 때문입니다. 따라서 다가구주택 임대차계약을 체결하는 경우 선순위임차인을 반드시 확인해야 합니다.

 

<2> 다가구주택과 다세대주택의 경우 임차인의 대항력에 있어서 차이가 있을 수 있습니다. 다가구 주택의 경우에는 건물전체가 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않거나 설령 잘못 기재하더라도 주택임대차보호법의 보호를 받으며, 대항력이 발생합니다. 하지만 다세대주택의 경우에 등기부상의 호실과 주민등록상의 호실이 다르면 대항력이 발생하지 않습니다.

 

따라서 다세대 주택의 경우 전입신고를 하는 경우 반드시 부동산등기부등본(등기사항증명서)를 발급받아 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 하여야 합니다.

 

<3> 또한 다가구주택의 임차인이 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험에 가입하기 위해서는 각 호실별 전세 보증금액과 월세(임차료), 계약 시점과 기간, 임차인 이름까지 적어서 제출해야 합니다. 따라서 다세대주택과 달리 세입자가 많은 경우 전세보증금 반환보증보험 가입이 어렵게 됩니다.