주택 상가 임대차 갱신시 부동산 재계약서 작성 필요?

주택이나  상가 임대차 계약기간이 종료되기 직전에 임대인과 임차인은 계약의 갱신에 관하여 의논하는 경우가 많이 있습니다. 특히 주택 임대차의 경우 현재의 임대차 조건을 비교하여 고민하기도 합니다. 임차인과 임대인이 이와 관련하여 합의하면서 임대차계약서를 반드시 새롭게 작성하는지에 관하여 의문을 갖습니다. 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가고자 합니다.

임대인, 임차인 계약서 작성

1. 주택 상가 임대차 갱신? 재계약서 작성?

<1> 주택 상가 임대차계약에서 갱신은 2가지가 있습니다. 주택임대차의 경우에는 계약기간 만료 6~2개월 전에 임차인의 갱신요구권 행사에 의한 갱신과 이러한 요구 없이 이루어지는 묵시적 갱신이 있습니다. 상가임대차의 경우에는 계약기간 만료 6~1개월 전에 이루어지는 임치인의 갱신요구에 의한 갱신과 역시나 묵시적 갱신이 있습니다.

 

<2> 갱신요구에 의한 갱신의 경우 보증금과 월세와 기타 다른 계약조건에 대해서 변경이 이루어지기도 합니다. 이렇게 계약조건이 변경되는 경우에는 반드시 재계약서를 작성해야 할까요? 아니면 특별하게 계약서를 쓰지 않아도 기존계약서만으로 효력이 발생하게 될까요?

 

<3> 원칙적으로 갱신 조건에 대해 합의하였다면 변경된 조건을 담은 재계약서를 작성하는 것이 계약의 당사자인 임대인과 임차인 사이의 불필요한 분쟁의 소지를 없애기 때문에 필요하다고 할 수 있습니다. 하지만 반드시 필요한 것은 아니고 별도로 필요 없는 경우도 있습니다. 어떠한 경우에 필요가 없을까요?

 

2. 재계약서 작성이 필요한 경우는?

<1> 계약조건의 중대한 변화가 있는 경우 재계약서 작성이 필요합니다. 특히 월세나 보증금액이 증액된 경우에는 재계약서 작성이 필요합니다. 특히 증액된 보증금이나 전세금을 경매절차에서 보장하기 위해서는 주민센터나 인터넷을 통해 반드시 확정일자를 받아 놓아야 합니다. 이 경우 등기부등본을 확인하여 최초 임대차계약 시 존재하지 않았던 가처분, 가압류, 근저당이 있다면 증액에 임차인은 동의하지 말아야 합니다.

 

<2> 임차인의 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대인은 재계약서의 작성을 요구해야 합니다. 주택의 경우 임차인은 계약갱신요구권을 1회 사용할 수 있습니다. 따라서 특약사항에 이 번에 작성하는 계약서는 갱신요구권의 의한 재계약임을 표시하여 두는 것이 필요합니다. 그렇지 않으면 임대인은 나중에 임차인의 계약갱신요구권을 다시 받아주어야 하는 상황이 도래할 수 있습니다.

 

<3> 은행에서 전세자금대출을 받았거나 보증보험에 가입되어 있는 경우에는 재계약서를 작성하는 것이 바람직합니다. 특히 보증금이 달라진 경우에는 보증사나 은행으로 변경된 내용이 담긴 계약서를 제출해야 합니다. 전세금이나 보증금의 대출연장을 위해서는 임대인과 연장합의가 있었는지를 확인해야 하기 때문입니다.

 

3. 재계약서를 작성하지 않아도 되는 경우?

<1> 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 경우는 별도의 재계약서 작성이 필요하지 않습니다. 묵시적 갱신이 이루어진 경우, 주택이나 상가 모두 기존 계약 조건과 동일하게 연장된 것으로 간주하고 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문입니다. 다만 주택의 경우에는 기간이 2년으로 연장되고, 상가의 경우에는 1년 연장되는 것에 차이가 있습니다.

 

<2> 보증금이나 전세금이 이전과 동일한 경우에는 대항력과 우선변제권에 큰 변동이 없게 되므로 재계약서를 작성할 특별한 이유는 없습니다. 다만 임대차계약 연장이 은행의 보증금이나 전세금 대출 연장과 관련이 잇는 경우에는 별도의 재계약서 작성이 필요하다고 할 수 있습니다. 

 

<3> 대항력을 갖춘 임대차계약의 경우 임대인이 변경되더라도 재계약서의 작성이 반드시 필요하다고 할 수 없습니다. 임차주택의 양수인은 양도인의 권리와 의무를 그대로 승계하기 때문에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 새로운 집주인에게 권리를 주장할 수 있기 때문입니다.