환지예정지? / 환지예정지 지정효과?

환지란 토지가 수용되고 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이라고 할 수 있습니다. 대규모 개발하는 경우 이뤄지는 토지보상방법이라고 할 수 있습니다. 오늘은 환지예정지와 환지예정지로 지정되는 경우 발생하는 효과에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

환지지정하기와 효과

 

1. 환지예정지는?

<1> 환지예정지(land reserved for replotting)는 토지구획정 사업에서 환지가 예정되어 있는 부지를 의미합니다. 도시개발사업을 시행하는 시행자가 필요성이 인정되는 경우 도시개발구역의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있습니다. 환지예정지를 지정하게 되는 경우 시행자는 관계 토지소유자와 임차권자 등에게 환지예정지의 위치, 면적, 환지예정지 지정의 효력발생시기를 알려야 합니다.

 

<2> 환지예정지는 도시개발사업이 원활하게 이루어지고 권리관계를 가급적 조속하게 안정시켜 권리지가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 갖게 하기 위함이라고 할 수 있습니다. 도시개발사업의 이해관계자에 대한 제한을 최소한도로 줄이기 위해 환지계획에서 정한 환지의 위치, 면적을 환지처분 전에 예정지로 미리 정하는 토지를 의미한다고 할 수 있습니다.

 

<3> 행정청이 아닌 자가 환지를 실행하는 경우 관할 행정청의 인가를 받아 그 예정지를 정하고 이를 예정지와 관계된 관계인에게 알려야 합니다. 환지 예정지가 지정이 되더라도 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 예정지 지정의 효력발생 일로부터 환지 처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 종전과 같은 권리를 행사할 수 있지만 종전의 토지를 사용하거나 수익 할 수는 없습니다.

 

 

2. 환지예정지의 지정효과는?

<1> 종전 토지에 대한 사용 ·수익권의 이동

- 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전고 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 다만 종전의 토지는 사용하거나 수익을 할 수 없습니다.( 도시개발법 제36조 제1항 )

 

<2> 종전 소유자 등의 수인의무

- 시행자는 환지예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익 하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 날을 따로 정할 수 있습니다. (도시개발법 제36조 제2항)

 

- 환지예정지 지정의 효력이 발생하거나 환지예정지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당예정지의 종전 소유자나 임차권자 등은 위의 환지 예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 또는 토지의 사용 또는 수익을  시작할 날부터 공고가 있는 기간에 이를 사용하거나 수익 할 수 없으며, 환지예정지를 지정받은 자의 권리행사를 방해할 수 없습니다. (도시개발법 제36조 제3항)

 

<3> 체비지의 사용·수익, 처분할 권리

- 시행자는 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 경우 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익 하게 하거나 처분할 수 있습니다. (도시개발법 제36조 제4항)

 

<4> 권리의 조정

임차권 등의 목적인 토지에 관하여 환지예정지가 지정된 경우 당사자는 임대료, 지료, 사용료 등의 증감청구를 할 수 있으며, 증감청구를 받은 상대방은 권리를 포기하거나 계약을 해지하여 그 의무를 면할 수 있습니다.(도시개발법 제36조 제4항, 제48조, 제49조 준용)

 

<5> 환지부지정

환지예정지의 지정이 있다면 환지부정지도 있습니다. 시행자가 환지를 정하지 않기로 결정된 토지의 소유자나 임차권자 등에게 날짜를 정해 그날부터 토지 또는 해당 부분의 사용이나 수익을 정지시킬 수 있습니다. 하지만 사용 또는 수익을 정지하게 하려면 30일 이상의 기간을 두고 미리 해당 토지 소유자나 임차권자 등에게 알려야 합니다.