상가계약갱신청구권 전차인도 행사가능(상가임대차보호법적용)한가?

요즘 같은 불경기 시대에 기존 임대차관계에 근거하여 전대차계약을 맺고 장사를 하시는 분들이 부쩍 많이 늘었습니다. 이와 관련하여 전차인도 과연 상가임대차보호법이 적용이 가능한지, 특히 상가계약갱신청구권을 적용받을 수 있는지, 만약 적용되지 않는 규정이 있다면 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

전대차의 전차인 상가임대차보호법

 

1. 전대차계약과 계약 시 주의사항

(1) 법에서 말하는 전대차계약이란 무엇일까요? 전대차란 임대인과 임차인이 계약관계를 유지하면서 임차인이 자신이 임대인(전대인)이 되고 제3자(전차인)에게 다시 재임대하는 방식의 계약을 의미합니다. 유사한 계약관계로 전전세 계약이 있는데 이는 전세권 설정 등기를 한 임차인이 해당 임차물을 제3자에게 재임대하거나 다시 전세를 계약하는 계약을 의미합니다.

 

(2) 하지만 전전대 하는 계약에 주의사항이 있는데 이는 반드시 전전대를 하기 위해서 임대인의 동의를 받아야 하는 것입니다. 임대인의 동의는 전대차계약의 효력발생요건이 아니라 3자에게 대항하기 위한 대항요건이라는 사실입니다. 즉 임대인의 동의가 없다고 하더라도 기존임차인과 새로운 임차인과의 전전대 계약은 유효하지만 이에 대하여 임대인에게 대항할 수 없습니다. 

 

(3) 위 사항은 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)에 명시되어 있습니다. 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도 전대하지 못하여 규정 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 동의 없이 전대차 계약이 이루어진다면 상가건물임대차보호법에서는 상가계약갱신청구권이나 권리금회수기회 등이 보장되지 않습니다. 그래서 전차인은 반드시 임대인의 동의서를 서면으로 받아두어야 합니다.

 

2. 전차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까?

(1) 결론부터 먼저 말하면 전차인 역시 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 전차인 고유의 권리를 행사하는 것이 아니라 전대인 즉 기존 임차인의 권리를 대신행사하는 것입니다. 왜냐하면 전대인과 전차인이 전대차계약을 체결한다고 하더라도 임대인과 임차인의 임대차관계가 소멸되지 않고 병존하고 있기 때문입니다. 만약 임차권의 양도가 있다면 임대차관계가 그대로 이전하는 것이지만 전대차계약은 기존 임대차 계약 위에 전대차계약이 유지되고 병존적 계약관계입니다.

 

(2) 전차인이 행사하는 계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 행사하는 계약갱신청구권을 대신행사하는 것입니다. 법률용어로 전차인이 전대인의 계약갱신청구권을 대위행사할 수 있습니다. 따라서 전차인은 임대인에게 10년 이내의 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데 10년의 기간중 임차인이 체결한 최초의 임대차기간을 제외한 년수를 사용할 수 있습니다. 예를 들어 임차인의 최초 임대차 기간이 4년이었다면 전차인은 6년의 기간 동안만 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

 

3. 전차인은 상가임대차보호법상의 권리금회수기회를 보장 받을 수 있나?

(1) 상가임대차보호법 제13조를 살펴보면 제1항에는 제10조, 제10조의 2, 제10조의 8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. 제2항 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

(2) 위 규정에 보면 권리금회수 기회보장에 관한 제10조의 4에 대한 적용규정이 보이지 않습니다. 즉 전차인은 임차인의 권리금회수기회를 대위해서도 임대인에게 권리금에 대한 기회를 보장받지 못한다고 할 수 있습니다. 예를 들어 상가 100평에 대해 임대차 계약을 체결하였고 임차인이 그중 50평을 임대인의 동의하에 전대차계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인 자신이 임대하고 있는 50평과 전차인이 점유 중인 50평 모두를 권리금을 받고 또 다른 사람에게 양도한다고 하더라도 전차인은 이에 대하여 권리금을 주장할 수 없습니다. 

 

(3) 위의 사례처럼 전차인은 다시 투여한 시설비, 인테리어비, 다양한 투자금에 대해 권리금을 회수할 수 없음을 인지하고 전대차계약을 체결하는 경우에 신중 해야 합니다. 이러한 이유로 실무에서는 전대차계약의 경우에 월세나 보증금이 주변 시세보다 저렴한 경우가 많습니다.