상가를 운영하는 경우 가끔은 사업자등록을 하지 않거나, 처음에는 사업자등록을 하였는데 어쩔 수 없는 사정으로 사업자등록이 말소되는 경우가 있습니다. 이런 경우 계약갱신청구권과 같은 상가건물임대차보호법이 적용되는지, 그렇다면 모든 규정의 적용을 받을 수 있는지 환산보증금과의 관계는 어떠한지에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 사업자등록여부와 상임법의 법규정
(1) 상가건물임대차보호법(이하 '상임법') 제2조에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 제1항에서는 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니한다.
(2) 즉 사업자등록이 필요한 규정이 있으며 어떤 규정은 사업자등록이 되어 있지 않아도 주된 상가임대차보호법의 적용대상이 될 수 있음을 인정하고 있습니다. 심지어 환산보증금을 초과하는 경우에도 적용되는 규정들이 있습니다. 그렇다면 위 사례처럼 사업자등록이 되어 있지 않거나 사업자등록이 말소되어 현재는 사업자등록이 없는 상태에서 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까요?
(3) 정답은 행사할 수 있습니다. 상가계약갱신청구권에 대하여 우리 법은 사업자등록에 대한 명시적인 요구를 하고 있지 않습니다. 제10조에 의하면 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유가 없다면 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 계약갱신청구권에 대하여 사업자등록을 요구하고 있지 않습니다. 심지어 환산보증금액을 초과하여도 행사할 수 있습니다.
2. 사업자등록을 요건으로 하는 상임법의 규정들은?
(1) 그렇다면 사업자등록이 있어야 상임법이 적용되는 규정들에는 어떠한 규정들이 있을까요? 대표적으로 3가지 규정들이 있습니다. 첫째는 제3조의 대항력 규정입니다. 사업자등록과 점유의 이전이 있어야 제3 자에게 계약의 내용을 주장할 수 있습니다. 예를 들어 건물이 매매되어 주인이 바뀌더라도 기존 주인과 맺은 계약의 내용을 주장할 수 있습니다.
(2) 둘째 제5조의 우선변제권 규정입니다. 경매 시 자신의 보증금에 대하여 후순위권리자보다 먼저 배당받기 위해서는 사업자등록이 필요합니다. 사업자등록과 함께 점유의 이전, 확정일자까지 필요합니다. 만약 사업자등록이 되어 있지 않다면 경매 시 자신의 보증금은 다른 권리자보다 순위에서 밀려나게 됩니다. 참고로 사업자등록 요건은 우선변제권 효력이 발생 시에만 있으면 되는 취득요건이 아니라 계속 가지고 있어야 하는 존속요건입니다. 따라서 도중에 폐업하게 되면 처음시점의 효력은 소멸하게 됩니다.
(2) 셋째 제14조 소액보증금우선변제권 규정입니다. 소액임차인 최우선변제권이란 환산보증금액이 일정액 이하인 소액임차인을 보호하기 위하여 일정한 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선순위로 변제받을 수 있습니다. 이렇게 최우선변제를 받기 위해서는 보증금액이 일정액 이하여야 하고 경매신청 등기 전까지는 건물인도와 사업자등록신청을 마쳐야 합니다. 또한 보증금액에 대해 순위에 따라 배당받기 위해서는 확정일자도 필요합니다.
(4) 위와 같은 세가지 규정들은 사업자등록을 반드시 필요로 하고 반대로 상임법의 나머지 규정들은 사업자등록을 반드시 요구하고 있지 않습니다.
3. (참고) 환산금범위내에 있어야 적용되는 규정들은?
(1) 환산보증금액(서울 9억) 범위 내에 있어야 적용되는 규정들이 있습니다. 예를 들어 우선변제권, 임차권등기명령, 임대차 기간 최소보장 규정들은 환산보증금액수이하여야 합니다. 만약 환산보증금을 초과한다면 적용되지 않습니다. 또 하나는 증액청구한도 역시 환산보증금액수 이하여야 합니다.
(2) 임대인의 월세 증액의 5% 한도는 환산보증금이하여 적용이 되면 만약 환산보증금범위를 초과한다면 5% 한도는 정해지지 않고 범위의 제한은 없게 됩니다. 여기에서 주의할 사항은 그렇다고 무작정 무한정 임대인이 올릴 수 있는 것은 아니고 시세와 다양한 경제적 사정 등 고려하여 적정한 범위 내로 한정된다고 할 수 있습니다.
(3) 반대로 대항력 규정, 갱신요구권 규정, 권리금회수기회보장 규정, 권리금제외 규정 및 3기 차임연체 시 계약해지 규정 등은 환산보증금 규정을 초과한다고 하더라도 상임법상의 규정은 그대로 적용된다고 할 수 있습니다.
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