가등기 의의 / 종류 / 효력 / 경매에서 가등기는?

부동산 거래를 위하여 등기부등본을 확인하거나 경매를 위하여 물건명세서를 확인할 때 가끔 가등기가 보일 때가 있습니다. 그래서 가등기가 가지고 효력이나 가등기제도를 활용하여 어떠한 역할을 하고 있는지에 대하여 알아볼 필요가 있습니다. 오늘은 가등기 의미, 가등기 효력, 가등기 종류 등에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

가등기란 무엇인가?

1. 가등기 의의 및 종류

(1) 가등기는 본등기를 할 일정한 요건을 갖추지 못하는 경우 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시적으로 하는 등기를 의미합니다. 가등기는 나중에 할 본등기의 순위보전에 그 목적이 있으며, 가등기에 이어 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기원인은 자동으로 소멸하게 됩니다. 즉 가등기 이후에 발생한 여러 권리관계는 소멸되는 효과가 있습니다.

 

(2) 가등기에는 담보목적으로 하는 담보가등기와 소유권을 확보하기 위한 소유권이전청구권의 가등기가 있습니다. 소유권 이전청구권 가등기란 매매계약을 체결한 후 잔금을 지급할 때 본등기를 확보하기 위해 하는 임시등기를 의미합니다. 즉 본등기의 순위를 가등기 시점으로 끌어올리기 위한 등기입니다. 만약 가등기 후 본등기 사이에 이루어진 가압류, 압류, 가등기, 근저당, 전세권, 심지어 다른 소유권 등의 모든 권리는 순간 말소되게 됩니다.

 

(3) 소유권 이전청구권 가등기는 단순히 순위보전을 목적으로 하기 때문에 경매절차에서는 배당이 가능하지 않습니다. 따라서 제일 앞선 말소기준권리 즉 가압류, 압류, 근저당, 담보가등기 뒤에 가등기가 설정되어 있다면 경매대금 완납으로 가등기는 소멸됩니다. 하지만 말소기준권리보다 앞서서 가등기가 설정되어 있다면 가등기는 소멸되지 않고 매수인에게 인수되고 가등기에 이어 본등기가 진행하면 낙찰인의 등기는 말소되게 됩니다.

 

(4) 가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 의미합니다. 즉 가등기담보란 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 본인이나 제3자 소유의 부동산이 그 대상이 됩니다. 채권자와 채무자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 이와 동시에 가등기를 하면서 만약 채무자가 그 채무를 이행하지 못한다면 본등기 이행절차를 하겠다는 변칙담보를 의미합니다.

 

2. 가등기의 효력

(1) 가등기는 물권이나 부동산임창권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것입니다. 예를 들어 소유권이나 기타 물건을 보전하기 위한 임시적인 등기를 의미하며, 원칙적으로 부동산등기법상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다고 할 수 있습니다.

 

(2) 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있습니다. 가등기 이후 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급하여 가등기 이후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 전부 실효하게 됩니다. 가등기는 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐입니다.

 

소유권이전의 가등기는 그 자체로는 아무런 실체법상의 효력을 가지지는 않습니다. 다만 가등기담보의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수도 있고, 경매가 개시된 경우 다른 채권자보다 먼저 자기채권을 우선변제받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상 효력을 가지기도 합니다.

 

(3) 소유권이전청구권의 가등기는 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위하여 하는 예비등기라고 할 수 있습니다. 소유권이전청구권 가등기는 보통 매매계약 또는 매매예약의 원인이 되기도 합니다. 예를 들어 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약하면서 가등기를 하는 형식으로 이루어집니다. 

 

3. 담보가등기의 구별과 문제점

(1) 실무적으로 소유권이전의 가등기보다 담보가등기가 더욱 많이 활용되고 있습니다. 담보가등기는 말 그대로 담보를 목적으로 설정하는 가등기로서 저당권의 성격을 가지고 있습니다. 따라서 경매신청권과 우선변제권의 효력이 있습니다. 담보가등기는 채권자가 악용하는 경우가 많았습니다. 예를 들어 채무자의 긴박한 사정을 이용하여 1억을 빌려주고 3억 상당의 건물에 가등기를 설정하여 만약 채무를 변제하지 않은 경우 바로 본등기를 하는 형식을 취하였습니다.

 

(2) 이러한 채권자의 폭리를 막기 위하여 '가등기담보 등에 관한 법률'(가담법)이 제정되어 시행되고 있습니다. 가담법에 의하여 이제는 청산절차를 거쳐서 정당한 청산금을 채무자에게 지급한 이후에야 비로소 본등기를 경료할 수 있게 하였습니다. 문제는 경매에서 문제가 될 수 있습니다. 담보가등기는 저당권과 동일하게 취급되어 경매에 들어가서 우선순위에 따라 배정받고 소멸하게 되어 있는데 만약 가등기가 소유권이전의 가등기라면 소멸하지 않고 이전하게 되어 있습니다. 그래서 경매에 있어서 가등기의 구별이 필요합니다.

 

(3) 등기예규에 따르면 통상의 가등기는'소유권이전청구권가등기', 담보가등기는 '소유권이전담보가등기'라고 기재하도록 하고 있습니다. 하지만 등재할 때 '소유권이전담보가등기'라고 기재한다고 해도 방지할 방법이 없습니다. 즉 실질과 등기부의 표시가 다를 수 있습니다. 왜냐하면 담보가등기를 통해 소유권이 이전하는 것은 가담법에 따라 복잡한 절차(청산의사의 통지+통지 후 2개월 경과+청산금지급)를 거쳐야 하기 때문에 이를 피하기 위해서 표시를 다르게 할 수 있습니다.

 

(4) 그래서 경매법원은 앞순위 가등기가 있으면 가등기권자에게 담보가등기이면 법원에 채권계산서를 제출할 것을 독촉하고, 법원의 독촉에도 불구하고 가등기권자가 담보가등기 여부에 대해 법원에 통지하지 않으면 통상의 가등기라고 판단하고 있습니다. 결국 법원경매정보사이트에서 '문건/송달내역'을 살펴보고 가등기권자가 채권계산서를 제출했다면 담보가등기라고 판단해도 좋습니다.