주상복합 상가의 경우에도 권리금을 인정 가능?

흔히 상가라고 한다면 상가전용 건물 일반적으로 프라자상가건물이거나, 상가주택의 상가, 꼬마빌딩의 상가 들을 생각하게 됩니다. 최근 주상복합 건축물이 늘고 있어 주상복합의 상가들의 경우에도 상가임대차보호법상의 권리금인정 규정들이 적용받을 수 있을지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

권리금을 인정받기 위해서는?

1. 권리금이란?

(1) 권리금이란 상가 건물에서 영업을 하는 또는 하려는 자가 ' 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물 위치에 따른 영업상의 이점' 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다고 할 수 있습니다. 2015년 개정으로 기존 관행 및 대법원의 판례를 통해 인정되어 온 권리금의 정읠르 법률에 도입하게 되었습니다. (상임법 제10조의 3)

 

(2) 일반적으로 권리금을 다음과 이름으로 분류하기도 합니다.

• 바닥권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성한 이익
• 영업권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가
• 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가

 

(3) 또한 상가임차인의 권리금을 실질적으로 보장하기 위하여 상가임대인이 임차인의 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해하는 경우 임차인은 이를 이유로 손해배상을 청구할 수 있도록 하였습니다. 실무에서는 권리금의 종류와 내용을 크게 구분하지 않고 사용하는 경우도 많이 있습니다. 

2023.07.20 - [생활속의 부동산이야기] - 권리금회수기회방해로 상가임차인의 손해배상청구를 하기 위한 요건

권리금회수기회방해로 상가임차인의 손해배상청구를 하기 위한 요건

 

2. 상가임차인에게 권리금이 인정되지 않은 경우

(1) 상가임차인들은 가끔 자신에게 권리금회수할 수 있는 권리가 보장되는지를 궁금해 하시는 경우가 많습니다. 특히 자신이 장사중인 곳이 법에서 보장하는 건물인지, 권리금회수를 주장하는 경우 어떠한 요건이 필요한지 등 다양한 의문을 가지고 있는 임차인들이 많이 있습니다. 

 

(2) 우선 권리금이 인정여부에 관하여 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제2항에서는 권리금을 인정할 수 없는 사유를 규정하고 있습니다. 특히 제2항 3호에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우에는 권리금을 인정할 수 없다고 하고 있습니다. 그렇다면 주상복합의 상가의 경우에는 상가와 주택의 혼합된 건물이므로 과연 상가권리금이 인정되는지가 문제될 수 있습니다.

 

(3) 이와 별도로 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 사유가 있는 경우에는 임차인에게 권리금이 인정되지 않을 수 있습니다.

 

3. 주상복합 상가는 권리금보호대상의 상가일까?

(1) 우선 권리금의 보호대상의 상가건물이 되기 위해서는 ①건물 전체가 아닌 상가 건물 중 1개의 호실에 해당하고, ② 사업자등록이 가능하며, ③ 상가임대차 계약을 체결한 후 장사를 통하여 정상적인 수익활동을 했다면 권리금 보호대상이 된다고 할 수 있습니다. 즉 특별한 사유가 없다면 권리금 보호 대상이 된다고 할 수 있습니다.

 

(2) 하지만 권리금 보호대상이 된다고 하더라도 3기 액수에 해당하는 임대료가 연체하거나, 임대인의 동의 없이 무단전대하거나, 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용한다면 권리금의 보호대상이 될 수 없습니다. 또한 권리금을 인정받기 위해서는 계약이 만료되기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 임차인를 임차인이 구해 건물주에게 주선해야 권리금을 인정받을 수 있습니다.

 

(3) 또한 이렇게 권리금이 인정된다고 하더라도 권리금기회 보장이 안 되는 건물도 있음을 명심해야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 5 각호에서 규정하고 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법에 따른 공유재산이 경우에는 권리금의 보호 받지 못한다고 할 수 있습니다.