오피스텔 취득세 / 재산세 / 종부세 / 양도소득세 세금 성격은?

오피스텔은 다양한 성격을 가지고 있는 투자 수단이자 부동산이라고 할 수 있습니다. 특히 사무용과 주거용으로 사용할 수 있으면서 규제하는 법률에 따라 상이한 성격을 가지기도 합니다. 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로서 건축법과 세법에서는 주택으로 취급하기도 하며, 일반건축물로 취급하기도 합니다. 오늘은 오피스텔의 다양한 세금규제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

오피스텔과 관련된 세금은?

1. 오피스텔 취득세는?

(1) 오피스텔은 취득할 때 주거용과 업무용으로 구분하지 않고 사용하기 전까지는 그 성격을 일반건축물로 보아 취득세(4.6%)를 부과합니다. 취득과 관련하여 주택의 세율을 부과하기 위해서는 지방세법에 따라야 합니다. 그런데 지방세법에 따르면 주택에 대한 취득세를 부과하기 위해서는 주택법에 따른 주택이어야 합니다. 즉 건축물대장과 등기부에 주택으로 기재되어 있어야 합니다. 하지만 오피스텔은 업무시설로 주택에 대한 취득세가 부과될 수 없습니다. 

 

(2) 따라서 오피스텔을 취득당시 보유하고 있는 주택의 수가 아무리 많더라도 오피스텔 자체 취득세율은 4.6%라고 할 수 있습니다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있을 시 별도로 또 다른 주택을 취득하는 경우라고 할 수 있습니다.

 

(3) 2020년 8월 12일(법 개정) 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 보유 주택 수에 포함하도록 하였습니다. 그래서 만약 2020년 9월 1일에 취득한 주거용 오피스텔은 주택보유수에 포함되어 이후에 별도로 아파트를 구입하는 경우 아파트를 취득하는 것은 2주택 보유하게 됩니다. 따라서 규제지역 여부에 따라 취득세가 중과세가 될 수 있습니다. 즉 오피스텔을 취득할 때는 주택으로 보지 않지만 다른 주택을 취득할 때는 오피스텔을 주택으로 파악할 수 있습니다. 

 

2. 오피스텔 재산세와 종합부동산세는?

(1) 재산세는 주택과 건축물(주택 외 건물, 토지)로 구분해서 과세하는 지방세입니다. 오피스텔의 경우 주택법상 준주택에 해당하기 때문에 주택이 아닌 일반건축물로 분류해서 재산과가 부과되고 있습니다. 다만 오피스텔을 주택으로 보아 주택분 재산세로 납부해야하는 경구가 있습니다.

 

(2) 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우가 아닌 주거용으로 사용하는 경우입니다. 예를 들어 오피스텔을 주택임대사업자응로 신고한 경우나 시군구청에 재산세를 주택분으로 신청한 경우 오피스텔을 주택으로 판단하고 있습니다. 실질과세의 원칙상 지자체에서 사용 현황을 조사해서 징수해야 하는데 일반적으로 주택임대사업자로 신고하지 않은 경우에는 업무용으로 판단 일반건축물로 재산세를 부과하는 경우가 많습니다. 

 

(3) 문제는 종합부동산라고 할 수 있습니다. 종합부동산세의 경우 재산세 납세의무자 규정을 준용하고 있습니다. 따라서 재산세가 주택으로 부과되면 종합부동산세 역시 주택으로 보아 과세를 하고 있습니다. 종합부동산세의 경우 주택과 토지에 납부하게 되어 있으며, 오피스텔은 일반건축물로 보아 재산세를 납부하면 공제금으로 인해 종합부동산세는 납부할 일은 거의 없습니다.

 

(4) 하지만 주택 종합부동산세의 경우 본인이 소유한 모든 주택의 공시가격의 합과 보유 주택 수로 세금이 결정됩니다. 따라서 오피스텔을 주택으로 보는 경우 공시가격 및 주택 수 증가에 따라 종합부동산세의 중과세 대상이 될 수 있음을 명심하시면 좋을 것  같습니다. 최근 이와 관련하여 조세심판원의 중요한 결정이 있어서 링크를 참고하세요

2023.10.13 - [생활속의 부동산이야기] - 오피스텔 종합부동산세 종부세 부과는 부당?

오피스텔 종합부동산세 종부세 부과는 부당?

 

 

 

3. 오피스텔 양도세는?

(1) 양도세의 경우 실제로 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지에 따라 부과되고 있습니다. 만약 주택으로 사용하고 있다면 중과세를 적용하고 있고, 1 주택인 경우에는 비과세를 적용하고 있습니다. 다주택자가 강남, 서초, 송파, 용산구(현재 규제지역) 내의 주택을 양도하면 주택 수에 따라 기본세율에 +20%, +30%가 적용되고 장기보유특별공제도 적용되지 않고 있습니다.

 

(2) 다만 2024년 5월 9일까지 2년 이상 보유한 주택에 대해 다주택자 중과 유예조치가 시행되고 있습니다. 오피스텔의 성격이 주택인지 사무실인지에 따라 양도소득세에도 큰 영향을 끼치고 있습니다. 특히 비과세에 대해서도 주의를 해야 합니다.

 

(3) 양도세 비과세에 해당하면 양도가액 12억까지는 세금을 납부하지 않아도 됩니다. 그런데 만약 보유하고 있던 오피스텔을 주택으로 임대하여 본인 거주 주택을 파는 경우에는 비과세 혜택을 받지 못하게 되고 오히려 다주택자 중과세가 적용되어 수억 원의 추가적인 세금을 부담할 수 있으므로 더더욱 주의하셔야 할 것입니다.