부동산 활성화 정책으로 생활형 숙박시설을 준주택으로 볼 수 있다는 기대감이 있었으나 최근 국토교통부는 생활형 숙박시설을 주택이나 준주택으로 보지 않는다는 입장을 밝혔습니다. 다만 용도에 맞지 않게 사용 중인 생활숙박시설에 대한 이행강제금 부과시행을 2024년으로 연기하기로 하였습니다. 이번 포스팅에서는 이와 관련한 내용을 다루도록 하겠습니다.
1. 생활형 숙박시설이란? 기존 규제 방향은?
(1) 이전의 포스팅에서 생활형 숙박시설과 관련하여 생활향 숙박시설의 의미, 오피스텔과 치이점, 생활형 숙박시설(생숙)의 투자로서의 장단점, 기존 생활형 숙박시설에 대한 규제 방향 등 다양한 생활형 숙박시설에 대하여 포스팅하였습니다. 최근 부진한 부동산 경기를 활성화시키는 방향 중 하나로 생숙에 대한 주택간주가 논의 되기도 하였습니다. 하지만 국토교통부는 이에 논의를 일축하고 기존 계획대로 가되, 이행강제금에 대한 부과를 내년으로 미루기로만 하였습니다.
2023.08.27 - [생활속의 부동산이야기] - 생활형 숙박시설 (생숙) 규제와 장단점은 무엇? 오피스텔과 비교
생활형 숙박시설 (생숙) 규제와 장단점은 무엇? 오피스텔과 비교
주택에 대한 투자에 대한 규제가 강화되면서 각광을 받았던 투자 대상 중 하나가 생활형 숙박시설인 생숙에 투자가 최근까지 많이 있었습니다. 하지만 생활형 숙박시설에 대한 정확한 이해를
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(2) 국토교통부는 생활형 숙박시설에 대해 건축법시행령, 시행규칙을 개정하고 숙박업 신고가 필요하다고 하였습니다. 즉 생숙을 주택으로 사용할 수 없다고 하였습니다. 즉 생활형숙박시설이 공중위생관리법의 숙박업 신고시설이 명확하고, 분양 시에 대해 이에 대한 문구를 명시하도록 하였습니다.
(3) 또한 숙박업을 영위하기 위해 필요한 공중위생관리법상의 숙박시설의 기준을 충족시켜야 합니다. 건축법상 건축기준으로는 프론트데스크, 로비, 린넨실, 객실의 출입제어 시스템 등의 설치가 필요합니다. 또한 사용승인 시 숙박업 동의서도 제출하도록 하였습니다.
(4) 기존 규제에서는 2020년 이후에 분양하는 생활숙박시설에 대하여는 주거용으로 사용하지 못하도록 하였습니다. 또한 23년 10월 14일까지 발코니 및 난방시설이 설치되어 있는 생활형 숙박시설이라 할지라도 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 유예하였으며 무단 용도변경에 대해서도 이행강제금을 부과하지 않도록 하였으나. 최근 이행강제금에 대해 내년까지 1년 더 유예하는 조치를 하였습니다.
2. 생활형 숙박시설이 주택이 아닌 이유?
(1) 국토부는 다음과 같은 이유를 근거로 생활형 숙박시설로 (준)주택으로 볼 수없다고 하였습니다. 가장 큰 이유는 주차 관련 규제입니다. 오피스텔은 가구당 1대 이상의 주차공간을 확보해야 하지만, 생숙은 200㎡당 1대 이상이면 가능합니다. 그렇다면 66 ㎡(20평대) 생숙 3가구 당 1대 주차장만 있으면 충분하게 건축허가를 받을 수 있습니다. 또한 오피스텔은 학교용디부담금도 부담하지만 생숙은 그렇지 않습니다. 만약 생숙이 준주택으로 가능하다면 형평상의 불합리가 발생하게 됩니다.
(2) 또한 오피스텔의 경우 종합부동산세와 양도소득세의 대상입니다. 그러나 생숙은 주택으로 인정되지 않기 때문에 종부세와 양도세 중과 대상에서 제외되고 있습니다. 코로나 시대에 생숙이 인기 있었던 이유 중 하나입니다. 이를 이용하여 생활형 숙박시설을 주거용으로 많이 활용하였습니다. 생숙 소유자들은 종부세와 양도세를 피하면서 오피스텔과 같은 임대소득을 취하였습니다.
(3) 이렇게 오피스텔과 형평성의 원칙상 생활형 숙박시설을 주택으로 인정할 수 없다고 하였습니다. 원칙적으로 생활형 숙박시설은 주거용으로 허용되지 않았기 때문에 앞으로돌 주택으로 인정할 수 없다는 것이 국토부의 입장이라고 합니다.
3. 생활형 숙박시설의 대응방안
(1) 그렇다면 생활형 숙박시설의 소유자는 어떠한 선택을 할 수 있을까요? 실제로 선택할 수 있는 방안이 많지는 않습니다. 우선은 매도하는 방법을 생각할 수 있습니다. 만약 위치적 요건이 좋고 거주 수요가 있는 경우에는 어느 정도 마이너스까지 생각하고 시장에 매물로 내놓을 수 있습니다. 하지만 최근 같은 고금리 불황기에 쉽지 않은 방법일 수 있습니다.
(2) 유예기간 동안 숙박업으로 등록하고 위탁업체에 운영을 맡기는 경우입니다. 가장 현실적인 방법이기도 하며 현재 생활형 숙박시설에 취하고 있는 방법입니다. 하지만 숙박업으로 등록하기 위해서는 각 층의 호실이 전부 숙박업으로 등록을 해야 하며, 만약 한 개의 호실이라도 숙박업에 동의하지 않으면 등록이 불가할 수 있습니다.
(3) 또 다른 방법으로 오피스텔로 용도변경을 추진합니다. 용도변경을 위해서는 ① 주차공간을 2.5배 이상 확보하고 ② 복도 폭 1.8M 이상을 확보해야 합니다. 또한 ③ 지구단위계획구역이 변경되어하며,④ 통신, 소방시설 오피스텔기준에 부합하고 ⑤ 구분소유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 하지만 정말 어려운 조건들입니다. 만약 용도변경이 되지 않거나, 숙박업 등록이 되지 않으면 매년 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 부담될 수 있습니다.
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