가압류 등기 된 부동산 매매계약 법적 효력 및 거래 계약시 주의 사항은?

부동산 매매계약을 위해 매수인은 미리 등기부 등본을 확인하게 됩니다. 그런데 가끔 부동산에 가압류가 등기된 경우가 있습니다. 그런데 이렇게 가압류가 등기부 등본에 있게 되면 겁이 나서 거래를 중단하거나, 매매에 대한 고려를 다시 한번 하게 됩니다. 그렇다면 가압류가 된 부동산의 법률적 효력 및 가압류 부동산 거래 시 주의할 사항은 무엇인지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

가압류 부동산 매매는?

1. 가압류 등기 된 부동산 거래가 가능한가?

(1) 흔히 가압류등기가 되어 있으면 매매가 불가능하다고 생각하거나 위험하다고 생각하는 사람들이 많이 있습니다. 하지만 그렇지 않습니다. 가압류가 등기되어 있다고 해서 소유자가 처분행위를 할 수 없거나 처분행위를 했다고 해서 처분행위가 무효가 되지는 않습니다. 이를 가압류가 가지는 처분금지의 상대적 효력이라고 합니다.

 

(2) 가압류가 된 채무자의 부동산을 처분하였을 때, 처분행위 당사자 채무자와 제3자인 매수인 사이에서는 그 처분행위는 전적으로 유효하다고 할 수 있습니다. 다만 가압류를 걸었던 가압류 채권자에게 대하여서만 그 처분행위의 효력을 주장할 수 없고, 그 이외의 사이에서는 법적으로 유효하다고 할 수 있습니다.

 

(3) 가압류가 있는 부동산은 가압류 존재여부보다는 그 부동산의 가치 파악이 훨씬 중요합니다. 만약 그 부동산 가치가 매우 크다고 한다면 이를 안전하게 거래할 수 있는 방법을 모색하는 것이 더욱 중요하다고 할 수 있습니다.

 

2. 가압류 부동산 거래시 유의해야 하는 사항들은?

(1) 일반적으로 근저당이 걸려 있는 부동산 매매 거래하는 경우, 매수인은 근저당은 말소를 완료한 후 등기가 이루어지도록 합니다. 법률적으로 매도인의 근저당 말소의무와 소유권이전등기의무와 매수인의 매매잔금 지급은 동시이행의무관계에 있지만 실질적으로 매매잔금으로 근저당을 말소하고 법무사가 이를 확인한 후 소유권이전등기를 완료하는 것이 관행이라고 할 수 있습니다.

 

(2) 가압류 역시 동일한 법리가 적용되고 실무 역시 마찬가지입니다. 매도인은 압류나 가압류를 말소한 후 깨끗하게 소유권을 넘겨주고 이와 동시에 매수인은 잔금을 지급을 하여야 하나, 실무적으로 법무사를 배석시킨 후 잔금으로 매도인의 채권자에게 지급한 후 취하서를 받고 이를 확인한 후 소유권이전등기를 진행하도록 하고 있습니다.

 

(3) 거래 진행시 가압류가 된 부동산은 매매 계약 이후 잔금 시까지 추가적인 압류나 가압류가 들어올 위험이 있기 때문에 이와 관련한 특약도 설정해야 합니다. 또한 매매계약금, 중도금, 잔금 일정을 최대한 압축하여 매수인이 가능한 한 빨리 소유권이전을 받을 수 있도록 하여야 합니다.

 

(4) 그럼에도 불구하고 계약시 부터 잔금사이에 추가적인 가압류가 들어오는 경우 계약의 해제 사유가 될 수 있을까요? 원칙적으로 가압류집행이 되었다는 사실만으로는 채무불이행으로 단정할 수 없습니다. 매도인이 가압류나 압류를 해제할 수 없는 무자력이 입증이 되어야 매도인의 소유권이전등기의무 불능을 이유로 해제할 수 있습니다. 

 

3. 가압류 등기 된 부동산을 매매하는 경우?

(1) 일반적으로 가압류가 해결되지 않은 상태에서 매수인이 잔금을 치르는 경우는 흔하지 않습니다. 그럼에도 불구하고 다양한 형태 거래로 인하여 가압류를 인수하여 매수하는 경우 어떠한 조치가 가능한지 알아보도록 하겠습니다.

 

(2) 우리 민법 제576조는 이런 경우를 준용하여 매수인은 해제할 수도 있고, 이로 인하여 소유권을 상실한 경우 손해배상을 청구할 수도 있도록 하였습니다. 하지만 자력이 없는 매도인을 상대로 손해배상을 청구하여 손해배상금을 받는다는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 가압류된 등기를 그대로 인수하는 것은 그만큼 조심해야 하는 일입니다.

 

(3) 가압류가 등기 된 부동산을 제3자에게 양도하는 경우, 양도 후에는 구 소유자(채무자)에 대한 다른 채권자들은 새로운 소유자 물건이 된 부동산에 대해 목적물을 압류할 수 없고, 배당요구도 할 수 없습니다. 다만, 가압류를 직접 한 채권자는 집행권원을 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 가압류를 본압류로 이전하는 강제집행을 할 수 있고, 이때 효력이 미치는 처분금지적 효력은 가압류 결정 당시의 청구금액의 한도 내에서만 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차가 진행된다고 할 것입니다.